1. Home
  2. Агробізнес
  3. Електронні торги: або діджиталізація конкуренції за землю

Електронні торги: або діджиталізація конкуренції за землю

На практиці дедалі частіше є можливість поборотися за право оренди землі не виходячі з офісу. Процедура онлайн торгів за землю на нашу думку вже стала зручною альтернативою звичайним “офлайновим” торгам.

У попередньому матеріалі ми вже розглянули як правильно взяти участь в звичайних земельних торгах та поповнити земельний банк свого господарства. Традиційні “офлайнові” торги проходять у відповідності до положень статей 135 – 139 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ), а також цілої низки підзаконних актів, на які ми посилаємося у статті. Настав час поговорити про сучасні тенденції та «реформи» даної процедури, які стали вже нашим сьогоденням, а саме – про електронні земельні торги.

Хороша новина: суди зайняли позицію, що проведення електронних торгів нічим не заборонено, а значить їх результати нічим не гірші (тобто абсолютно законні), ніж результати “офлайнових” торгів проведених згідно положень ЗКУ.

Ще у червні 2017 року Кабінет Міністрів України ухвалили постанову про впровадження технології Blockchain (блокчейн) для захисту даних Держгеокадастру та переведення земельних аукціонів. Перший такий (електронний) аукціон провели вже 18 вересня 2018 року. За день до цього між OpenMarket та Державною службою з питань геодезії, картографії та кадастру укладено договір про забезпечення функціонування системи електронних земельних торгів через спеціальний портал – https://land.setam.net.ua/.

Примітка. Портал «OpenMarket» Державного підприємства «СЕТАМ» з 2014 року займається реалізацією майна через мережу Інтернет. Система працює на всій території України.

Доступні електронні торги мали допомогти фермерам та сформувати справедливу «ринкову» вартість користування землею. Як наслідок, за перші шість місяців проведення електронних аукціонів сукупна вартість прав на земельні ділянки, проданих в рамках пілотного проекту, сягнула 40 млн грн. При цьому, офіційна статистика СЕТАМ стверджує, що під час торгів ціна в середньому збільшувалася на 180% від початкової.

У цьому матеріалі ми наводимо покроковий алгоритм участі у електронних торгах, який ми виклали у блок-схемі. Далі ми розглянемо кожен етап більш детально.

Етапи участі в електронних торгах

Підготовчий етап: реєстрація на порталі

Перш за Все, варто визначитися хто буде приймати участь у торгах. Так, портал допускає реєстрацію, як юридичних осіб, так і фізичних осіб. Немає жодної формальної заборони відносно того, щоб у торгах брали участь декілька компаній однієї групи.

На головній сторінці необхідно натиснути кнопку «Реєстрація» (у правому верхньому куті). Після цього, Вам запропонують внести до системи Ваші персональні дані, або реквізити компанії. Система також вимагає завантаження сканів підтверджуючих документів (у форматі .pdf).

Серед запитуваної інформації, зокрема (але не виключно), є:

  • персональна інформація – для фізичних осіб;
  • інформація про юридичну особу та уповноважених осіб – для юридичних осіб;
  • банківські реквізити.

Після цього система надішле на вказану Вами електронну пошту лист-підтвердження із посиланням. Для підтвердження Вашої реєстрації та активації облікового запису на порталі СЕТАМ, вам необхідно буде перейти за наведеним посиланням.

Увага!

Зазначаємо, що така процедура реєстрації здійснюється лише один раз і у подальшому уся Ваша інформація вже знаходитиметься у системі.

Перший етап: пошук лотів

Найкращий спосіб дізнатися про заплановані торги – відслідковувати інформацію на профільному порталі – https://land.setam.net.ua/. Це дозволяє вчасно виявити найбільш цікаві лоти та підготуватися до участі у них.

Сторінка із переліком земельних лотів

Портал дозволяє зручно фільтрувати лоти та встановлювати параметри пошуку:

  • за місцезнаходженням (по області/району/населеному пункту тощо); та
  • ціною лоту (початковою).

Із оголошення на порталі можна одразу одержати найважливішу інформацію щодо торгів, а саме:

  • кадастровий номер ділянки;
  • дату проведення торгів;
  • місцезнаходження земельної ділянки.
  • номер лоту;
  • початкову ціну;
  • розмір гарантійного внеску.

У вкладенні до кожного лоту передбачена можливість скачати та ознайомитися із усією наявною документацію на земельну ділянку, права на яку виставлені на торги. Надзвичайно важливою є перевірка документів перед прийняттям рішення про участь у торгів, оскільки це дозволить ознайомитися із особливостями ділянки (охоронні зоні, кургани тощо).

Третій етап: сплачуємо внески за обраним лотом

Реєстраційний та гарантійний внески сплачуються учасниками земельних торгів на окремі рахунки виконавця земельних торгів, відкриті в банку. Банківські реквізити виконавця земельних торгів для сплати та суми внесків публікуються у повідомленні (оголошенні) про проведення торгів у описі лоту.

Звертаємо Вашу увагу, що:

  • сплачені суми реєстраційних внесків поверненню не підлягають, крім випадків, коли торги вважатимуться такими, що не відбулися, згідно частини третьої статті 138 Земельного кодексу Кодексу України;
  • сплачені суми гарантійних внесків (крім випадків, визначених частиною п’ятою статті 138 цього Кодексу) повертаються виконавцем земельних торгів усім учасникам земельних торгів, які не були визнані переможцями, протягом трьох банківських днів з дня проведення земельних торгів;
  • гарантійний внесок, сплачений переможцем до початку торгів, зараховується до купівельної ціни.

Четвертий етап: подаємо заявку

На сторінці обраного лоту необхідно перейти у вкладку «заявки на участь у торгах» та натиснути «подати заявку». Після цього, Вам запропонують завантажити скан-копії квитанції оплати Гарантійного та Реєстраційних внесків (допускаються формати .pdf та .jpeg).

Увага!

Для подачі заяви Вам необхідно мати електронний цифровий підпис (далі – ЕЦП). На практиці, для юридичних осіб, це не буде проблемою, так як саме ЕЦП використовується для більшості електронного документообігу та відправки податкової звітності. Якщо ж Ви вирішили приймати участь у торгах, як фізична особа, то отримати його можна через Приватбанк чи будь-який акредитований центр сертифікації ключів (АЦСК). Для оформлення знадобиться паспорт громадянина України та довідка про присвоєння ідентифікаційного номера.

Після сплати внесків та подачі заявки, виконавець торгів перевіряє Ваші заявку та додані до неї документи (квитанції).  Якщо всі внески сплачені а усі необхідні документи – наявні, виконавець торгів підтверджує Вашу заявку. При цьому, Ваш статус учасника аукціону змінюється на «Затверджений».

Увага!

Виконавець (працівник СЕТАМ) може відправити Вашу заявку на доопрацювання. Таке іноді трапляється, зокрема, через погану якість відсканованих квитанцій про сплату внесків. При цьому, якщо Вашу заявку було відправлено на доопрацювання, її належить подавати повторно, ще раз.

П’ятий етап: участь у торгах

У розділі «Перебіг торгів» Особистого кабінету учасник може переглянути активні на даний момент електронні торги, у яких він бере участь. Так, не відходячи від свого робочого місця, Ви можете одночасно працювати над збільшенням земельного банку свого господарства одразу у декількох напрямах.

Ставку зробити можна прямо із розділу «Перебіг торгів». Для цього необхідно натиснути кнопку «Зробити ставку». При цьому:

  • перша ставка може дорівнювати початковій ціні, визначеній у повідомленні про торги);
  • кожна наступна ставка має бути вища за попередню;
  • підвищення ставки відбувається покроково (розмір кроку визначено у повідомленні про електронні торги);
  • торги тривають 3 (три) хвилини, а кожна наступна ставка продовжує їх ще на 3 хвилини;
  • якщо протягом 3 (трьох) хвилин не надходить вища ставка, то остання вважається переможною.

Шостий етап: оформлення результатів торгів та реєстрація речового права

Одразу після закінчення торгів, формується протокол торгів та надається Переможцю. Переможець торгів повинен протягом 15 хвилин його підписати за допомогою ЕЦП. Після цього, протокол підписують інші учасники (організатор, виконавець та оператор) торгів і формується єдиний підписаний усіма учасниками протокол.

Крім цього, організатор торгів на сторінці лоту завантажує та підписує зі свого боку договір оренди за результатами торгів. Переможець торгів також повинен його підписати за допомогою ЕЦП на сторінці лоту.

Протокол та договір оренди подаються у подальшому державному реєстратору для здійснення реєстрації речового права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Висновки

Безумовно позитивні зрушення у реформуванні архаїчних систем мають і свої недоліки. По-перше, ми констатуємо, що частина фермерів, які намагалася придбати право оренди на землю за новими правилами зіткнулися з низкою проблем:

  • перебої в роботі самої системи, що не дозволило їм повноцінно прийняти участь в торгах
  • відмови в участі в торгах через надумані причини, наприклад, на підставі технічних помилок навіть за умови їх відсутності;
  • крім «технічного збою» існує інша схема, що дозволяє учасникам торгів уникати справжньої конкуренції. Це допуск до аукціонів пов’язаних фірм. Часто в цій схемі задіяні три фірми, дві з яких відразу починають накручувати вартість оренди, а третя тримає ціну трохи вище пропозиції фермера. Коли вартість значно зростає, фермер відмовляється підвищувати ціну. Тоді «переможець» і другий фіналіст відмовляються підписувати протокол, їхні ставки анулюються, і третій учасник за своєю невисокою ставкою отримує землю в оренду.

Все ж, найбільшим недопрацюванням законотворця ми вважаємо те, що на день публікації даного матеріалу, електронні торги досі (!) прямо не передбачені ЗКУ. Відповідно, результати такого аукціону теоретично можуть бути оскаржені, як такі, що були проведені не у відповідності до вимог статей 135 – 139 ЗКУ (хоча як ми писали вище – суди наразі схиляються до іншої думки). Наша рекомендація – надавати перевагу торгам «офлайн» до моменту внесення змін до ЗКУ. Проте, в разі виявлення “цікавих” лотів на сайті ДП «Сетам» – брати в них участь, зваж

Останнє оновлення 20.09.2019

Чи була ця стаття корисною?

Пов'язані публікації

Потрібна допомога?
Не можете знайти відповідь на Ваше запитання? Не переживайте, ми вже поряд, щоб Вам допомогти!
ЗАПИТАТИ ЮРИСТА

Залишити коментар

Цей сайт використовує Akismet для зменшення спаму. Дізнайтеся, як обробляються ваші дані коментарів.