Одержати єдиний масив землі площею принаймні 10га (а подекуди і до 100га) – можливо виключно зі складу земель місцевих рад. Місцеві ради права користування можуть надавати виключно через процедуру земельних торгів, як правило у формі аукціону. Отже участь в аукціонах та земельних торгах – обов’язкове вміння для всіх агропідприємств. В цьому матеріалі ми коротко обговоримо процедуру участі в торгах, основні моменти, на які просто необхідно звернути увагу для справедливої участі в змаганнях за право користування.
Порядок проведення земельних торгів визначається положеннями статтею 135 – 139 Земельного кодексу України (ЗКУ). Деталізація процедури досить висока, а відхилення від встановленої процедури може бути підставою для оскарження результатів торгів. Отже організатори торгів (ліцітатори), замовники (як правило – органи місцевого самоврядування) та учасники намагаються не здійснювати порушень процедури. Крім, власне, передбаченої ЗКУ процедури є приклади документів та процедури, розроблені кабміном та Держгеокадстром. В цьому матеріалі ми детально розберемося у всіх деталях.
Підготовчий етап: що і де продається
Отже перше, що треба робити для того, щоб не залишитися осторонь торгів – це відслідковувати органів місцевого самоврядування про продаж на торгах прав на ті чи інші земельні ділянки. Способів для відслідковування є досить багато але спочатку розберемося з процесом, який передує організації аукціону:
- депутати органу місцевого самоврядування (ОТГ, сільська, селищна чи міська рада) приймають рішення про продаж прав на той чи інший масив землі. Земельна ділянка може бути:
- вже сформована, наприклад, в ході процедури інвентаризації мати кадастровий номер; або
- потребувати процедури формування, який в основному складається із (і) розробки технічної документації, (іі) завтредження технічної документації та (ііі) формування земельної ділянки кадастровим реєстраторм;
- проводиться конкурс для вибору організатора торгів (ліцітатора) – сертифіковану налажним чином організацію; та
- ліцітатору передають необхідну документацію для проведення торгів, вимоги до умов лотів і так далі.
Інформація про підготовку до торгів здебільшого публікують на власних інформаційних ресурсах: вебсайтах, друкованих виданнях (газетах та бюлетенях) тощо. Відповідно, для одержання інформації про заплановані торги вчасно – найкращий варіант це бути “на зв’язку” із органами місцевого самоврядування. І, звичайно, моніторити всі доступні джерела інформації.
Після вибору ліцітатора і передачі йому всієї необхідної інформації – публікація є обов’язковою вже самим ліцітатором. І тут варто зазначити, що торги можуть відбуватися за двома основними процедурами:
- звичайна процедура торгів, організована ліцитатором (торги “офлайн”); або
- онлайн процедура на сайті ДП “Сетам” (https://land.setam.net.ua/).
На день публікації даного матеріалу торги на електронній площадці Сетам не передбачені ЗКУ. Відповідно, результати такого аукціону можуть бути оскаржені. Наша рекомендація – надавати перевагу торгам “офлайн” до моменту внесення змін до ЗКУ. Проте в разі виявлення “цікавих” лотів на сайті ДП “Сетам” – брати в них участь.
Дательний алгоритм участі саме в електронних торгах – ми пропонуємо в окремому матеріалі. Отже далі ми говоримо виключно про участь в традиційних “офлайнових” торгах. Інформацію про аукціони і лоти (в одному аукціоні можуть бути представлені кілька лотів) ліцітатори обов’язково розміщують на сайті Держгеокадастру, в розділі земельних торгів: http://www.torgy.dazru.gov.ua/auction.
Перший етап: сплата гарантійного та реєстраційного внеску
Реєстраційний та гарантійний внески сплачуються учасниками земельних торгів на окремі рахунки виконавця земельних торгів, відкриті в банку. Банківські реквізити виконавця земельних торгів для сплати та суми внесків публікуються у повідомленні (оголошенні) про проведення торгів.
Звертаємо Вашу увагу, що:
- сплачені суми реєстраційних внесків поверненню не підлягають, крім випадків, коли торги вважатимуться такими, що не відбулися, згідно частини третьої статті 138 Земельного кодексу Кодексу України;
- сплачені суми гарантійних внесків (крім випадків, визначених частиною п’ятою статті 138 цього Кодексу) повертаються виконавцем земельних торгів усім учасникам земельних торгів, які не були визнані переможцями, протягом трьох банківських днів з дня проведення земельних торгів;
- гарантійний внесок, сплачений переможцем до початку торгів, зараховується до купівельної ціни.
Слід зауважити, що не чисті на руку учасники торгів можуть зловживати пунктом щодо не повернення гарантійних платежів. Наприклад, для зриву торгів ціна купівлі піднімається до неприйнятних сум. Після чого ціна купівлі не сплачується. А кошти повертаються організатором (ліцітатором) просто для уникнення судових тяганин із учасником.
Другий етап: подача документів
Особа, яка бажає взяти участь у земельних торгах, не пізніше ніж за три робочі дні до їх проведення подає виконавцю земельних торгів наступні документи:
- заява (по кожному лоту окремо);
- підтвердження оплати гарантійного та реєстраційного внесків – дві окремі квитанції, копії завіряються печаткою та підписом керівника;
- витяг з ЄДРПОУ;
- Статут учасника торгів (окрім випадків, коли учасником торгів є ФОП);
- Протокол про призначення директора або уповноваження іншої особи на подання документів та участі у торгах; та
- Наказ про призначення директора (якщо участь приймає директор).
Пакет документів можна зшити – це бажано проте не обов’язково. Головне, прослідкувати за тим, щоб підпис і печатка стояла в належному місці на заяві. А на кожній копії (сторінці) був підпис директора, зазначено ПІБ, позначка “Згідно з оригіналом” та печатка (якщо використовується).
Важливо писати саме “Згідно з оригіналом“, а не “копія вірна” чи “копія правильна”. Адже фраза, якою підтверджується правильність копії – регулюється пунктом 5.27 стародавнього держстандарту (ДСТУ родом з 2003 року). Нам відомі випадки відмови в прийнятті документів через невідповідний напис.
Факсиміле не допускається. Приклад заяви ми надаємо в додатку до цього матеріалу.
Одержання документів підтверджується виданням відповідної довідки виконавцем земельних торгів про отримання документів із зазначенням їх переліку. Приклад довідки можете побачити у додатках до цього матеріалу. Також відається інформаційна довідка на лот (приклад так само можете побачити нижче).
Третій етап: реєстрація
Реєстрація учасників земельних торгів удень проведення земельних торгів та видача таблички з номером (починається за три години та закінчується за 20 хвилин до початку торгів).
Учасник (його представник) зобов’язаний пред’явити паспорт (довіреність на вчинення дій під час торгів, зокрема на участь у торгах та підписання протоколу про результати торгів, і паспорт). Після цього виконавець видає учаснику табличку з номером.
Незареєстровані особи до участі у торгах не допускаються.
Лот виставляється на торги за наявності не менш як двох зареєстрованих учасників. Відповідно, можуть бути доцільна реєстрація двох чи більше осіб (формально не пов’язаних) для того, щоб торги все ж таки відбулися.
Крім цього, в день реєстрації укладається угода з виконавцем торгів, про умови участі в торгах, та витрати на підготовку лоту.
Четвертий етап: проведення торгів
У ході торгів учасники повідомляють про намір придбати лот за оголошеною ведучим торгів (далі – Ліцитатор) ціною у два способи: підняттям таблички з номером, повернутим до Ліцитатора, що засвідчує прийняття ціни, запропонованої Ліцитатором (прийняття пропозиції ціни без голосу), або підняттям таблички з одночасним оголошенням своєї пропозиції стосовно ціни лота, яка має бути більшою, ніж названа Ліцитатором ціна, щонайменше на один крок торгів і обов’язково кратною кроку торгів (пропозиція ціни з голосу).
Якщо запропонована учасником ціна перевищує оголошену Ліцитатором ціну, Ліцитатор називає номер учасника і повідомляє про його пропозицію.
У разі якщо ціна, запропонована з голосу одним із учасників, більша за ціну, оголошену Ліцитатором, але не кратна кроку торгів, Ліцитатор трактує таку пропозицію як згоду учасника збільшити ціну на відповідну кількість кроків торгів, називає номер цього учасника і запропоновану ним ціну, кратну кроку торгів.
Якщо учасник підняв табличку та оголосив ціну, меншу за оголошену Ліцитатором або попереднім учасником, ліцитатор повторює свою ціну або ціну попереднього учасника, вважаючи підняття таблички учасником, який запропонував меншу ціну, за згоду прийняти ціну, яку назвав ліцитатор або попередній учасник. Після цього Ліцитатор оголошує наступну ціну, збільшену на крок торгів.
Мовчання учасника, який першим підняв табличку з номером після оголошення Ліцитатором ціни, трактується як згода учасника на запропоновану Ліцитатором ціну. Після цього Ліцитатор називає номер учасника, який першим підняв табличку, і оголошує наступну ціну, збільшену на крок торгів.
У разі якщо після оголошення запропонованої Ліцитатором ціни одночасно декілька учасників піднімають свої таблички з номером (прийняття пропозиції ціни без голосу), Ліцитатор називає нову ціну, збільшену на крок торгів, не оголошуючи номерів учасників до того моменту, коли будь-який з них не оголосить свою ціну або Ліцитатор не визначить, який з учасників підняв табличку першим під час чергового збільшення оголошеної Ліцитатором ціни.
Якщо під час послідовного збільшення ціни Ліцитатором одночасно декілька учасників залишають свої таблички піднятими, Ліцитатор у будь-який момент на свій розсуд може запропонувати їм оголосити свою ціну і після першого оголошення одним з учасників своєї пропозиції назвати номер учасника, який оголосив пропозицію, а також ціну, запропоновану таким учасником, а потім оголосити наступну ціну, збільшену на крок торгів.
У разі якщо два або більше учасників одночасно погодилися з оголошеною ціною, але не погодилися з наступною ціною, збільшеною на крок торгів, Ліцитатор може оголосити про зменшення кроку торгів і назвати наступну ціну, збільшену на новий крок торгів. Якщо після цього ніхто з учасників не висловить бажання придбати лот за оголошеною Ліцитатором останньою ціною, Ліцитатор може запропонувати їм оголосити свою ціну. Після оголошення одним з учасників своєї пропозиції Ліцитатор називає номер учасника, який оголосив пропозицію, а також запропоновану ним ціну. Інші учасники можуть запропонувати лише вищу за оголошену ціну, яку Ліцитатор оголошує разом з номером учасника і збільшує на наступний крок.
У разі якщо протягом трьох хвилин після триразового повторення останньої ціни не запропонована вища ціна, Ліцитатор закінчує торги за лотом одночасно з ударом аукціонного молотка (гонга) та проголошенням слова “Продано”, називає ціну продажу лота за останньою найбільшою ціною, за якою виявлено намір придбати лот, номер переможця і викликає його для підписання протоколу, який ведеться під час торгів.
П’ятий етап: документальне оформлення
У процесі проведення торгів виконавець веде протокол, у якому зазначаються номер лота, стартова ціна та ціна продажу лота, відомості про переможця, номери рахунків, на які переможець повинен внести кошти за придбаний лот. У разі потреби до протоколу може вноситися й інша інформація. Протокол підписується переможцем, Ліцитатором та організатором земельних торгів або його представником негайно після закінчення торгів за лотом у двох примірниках.
Один примірник протоколу видається переможцю.
Земельні торги за лотом вважаються такими, що відбулися, після укладення договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки. Договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки між організатором земельних торгів і переможцем торгів укладається безпосередньо в день проведення торгів.
У разі придбання переможцем кількох лотів договір укладається окремо на кожний з них. Укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки нотаріально посвідчується.
Для посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки нотаріусу подається протокол торгів з інформацією про земельну ділянку, відповідальність за достовірність якої покладається на організатора земельних торгів.
Право на земельну ділянку, набуте за результатами проведення торгів і, наприклад, підписаного договору оренди, підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом про реєстрацію прав власності на об’єкти нерухомого майна (державним реєстратором або ж нотаріусом, якщо укладений договір підлягає нотаріальному посвідченню).
