Даний матеріал буде цікавим мало не кожному, хто має в управлінні банк землі сільськогосподарського призначення. Право емфітевзису – це право на використання землі для вирощування сільськогосподарської продукції. Власне мудрі римляне придумали це явище до того, як з’явилося поняття “оренда”. Після запровадження оренди такі “спеціальні” права користування, як емфітевзис чи суперфіцій – почали потрошку зникати з вжитку, трансформуватися і так далі.
Втім, українському законодавцеві здалося цілком логічним існування емфітевзису разом із орендою одночасно, себто паралельно. Щодо оренди землі – в Україні існує навіть спеціальний Закон про оренду землі. Варто зазначити, що досить тривалий час емфітевзис був “нижче проміню радарів” – на нього не розповсюджувалися обмеження по часу (можна було укладати на строк більше 50 років) чи мінімальні ставки оренди (наприклад, 1,5..3% від нормативно-грошової оцінки за рік користування землями товарного сільськогосподарського виробництва, в якості норм рекомендаційного характеру).
Результатом недостатності регулювання стало набуття емфітевзисом – не багато і не мало статусу інструменту для набуття тривалих прав на земельні ділянки. Звичайно, що мова йде про земельні ділянки під мораторієм. Так-так, станом на дату написання цієї статті Україна знаходиться в тісному колі з шести країн Світу, де вільні громадяни не можуть вільно розпоряджатися своїм майном.
Бажання продати землю змушує і продавців, і покупців шукати прийнятні інструменти. Власне мова про те, що емфітевзис як раз і став одним з таких інструментів. Основні причини:
- донедавна майже не зарегульований, а значить можливо укласти на тривалий строк;
- виплата можлива за весь строк користування, наприклад, в день підписання;
- може бути проданий без згоди чи навіть повідомлення власника землі (що ставить емфітевзис на майже такий самий щабель, як і право вланості).
Звичайно, що право користування, до якого відноситься і емфітевзис – не є правом власності. Емфітевзис не можливо віддати в заставу банку, він є не до кінця зрозумілий іноземним інвесторам. Все це “збиває” ціну землі, тобто за всі незручності так чи інакше розраховується український селянин, який недоотримує гроші за свою землю.
З точки зору господарства – укладення договорів емфітевзису це теж не зовсім викинуті гроші оскільки:
- зменшується орендна плата і це зменшення перевищує “вартість грошей”, які витрачаються на етапі укладення договору, себто “придбання”;
- при продажу господарства гектари “під емфітевзисом” рахуються по ціні з коефіцієнтом х2;
- акумулювання заемлі по тривалих договорах (оренди, емфітевзису) з рештою зменшує кількість орендодавців, а значить і зменшує витрати на адміністрування земельного банку; та
- з рештою – якщо землю не купляємо ми, тоді її купе конкурент…і замість акумулювання землі в своїх руках господарство ризикує накопичити ще один “добросусідський конфлікт” з “пайовиком” та/або з “конкурентом”.
Якщо ви хочете розібратися в процедурі укладення договорів емфітевзису, ознайомитися із рекомендованим бланком договору – матеріал нижче саме для вас!
В першу чергу, звертаємо увагу, що з 1 січня 2019 року, строк дії емфітевзису обмежено 50 роками (за аналогією із договорами оренди).
Порядок укладання.
Договір емфітевзису (користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб) укладається в цілому за алгоритмом, подібним до алгоритму укладення договору оренди землі. Таким чином, для підписання договору емфітевзису необхідно виконати наступні кроки:
- Підписання договору емфітевзису. Рекомендуємо дотримуватися нотаріальної форми договору емфітевзису, хоча чинне законодавство і не містить такої вимоги.
- Виплата плати за користування земельною ділянкою. Здебільшого розрахунок за користування земельною ділянкою здійснюється відразу. Доцільно було б посвідчити факт передачі грошових коштів нотаріусом, у разі нотаріального посвідчення договору емфітевзису, про що зазначити в договорі. Податкові наслідки виплати грошових коштів фізичній особі-власнику земельної ділянки ми опишемо нижче.
- Реєстрація права емфітевзису. Право емфітевзису реєструється в тому ж порядку, що і право оренди. Якщо договір емфітевзису нотаріально посвідчувати, то реєстрацію права здійснить нотаріус в день укладення такого договору.
Податкові наслідки та ризики укладення договорів емфітевзису
За земельну ділянку, щодо якої укладено договір емфітевзису, нараховувати та сплачувати до бюджету плату за землю (земельний податок та орендну плату) повинен власник такої земельної ділянки. Суб’єкт господарювання, що отримав право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), не є платником плати за землю (земельного податку та орендної плати) за земельну ділянку щодо якої встановлено право емфітевзису. Враховуючи вищенаведене у самому договорі можна передбачити порядок компенсації власнику плати за землю. У разі виникнення додаткових питань, просимо звертатися
