Система державних реєстрів у земельних відносинах

З 1 січня 2013 року в Україні припинили своє функціонування низка реєстрів, що стосувалися прав на нерухоме майно, а саме:

• Реєстр прав власності на нерухоме майно;
• Єдиний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна;
• Державний реєстр іпотек;
• Державний реєстр правочинів; та
• Державний реєстр земель.

Функції цих реєстрів були покладені на новий єдиний реєстр, а саме – Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (далі – Реєстр прав). На додаток до запровадження Реєстру прав була переглянута роль і функції Земельного кадастру. Для уникнення непорозумінь відразу зробимо застереження, що запровадження Реєстру прав не означає припинення роботи Земельного кадастру. Навпаки, відбулося розмежування функцій, які покладаються на кожний з реєстрів, а саме:

• Земельний кадастр – як і раніше містить основну інформацію про земельну ділянку, як-от: її кадастровий номер, координати поворотних точок (фактично – межі земельної ділянки), площу, власника, види угідь, цільове призначення, а також інші відомості про кількісну та якісну характеристику земель, їх оцінку тощо; та
• Реєстр прав – передусім містить відомості про право власності та інші речові права (оренда, сервітут, емфітевзис, суперфіцій і т. ін.) на земельну ділянку, а також про обтяження цих прав (податкова застава, іпотека та інші). Окрім цього, до нього також вноситься базова інформація, що ідентифікує кожну земельну ділянку, а отже дублює відомості Земельного кадастру, зокрема: кадастровий номер, площа, право власності на будівлі і споруди, розташовані на земельній ділянці (якщо такі є).

Нижче ми надаємо більш детальну характеристику обох реєстрів та описуємо принципи їх роботи.

Реєстр прав

Статус. На сьогодні вся інформація про речові права на нерухоме майно та їх обтяження і обмеження вноситься до єдиного реєстру – Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (тобто до Реєстру прав). Саме до Реєстру прав тепер заноситимуть відомості не лише про права на будівлі і споруди, а й про права на земельні ділянки.

Правовою основою створення та функціонування Реєстру прав є Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» № 1952-IV від 1 липня 2004 року з відповідними змінами. Процедурні питання, пов’язані із веденням Реєстру прав (наприклад, яким чином вноситься інформація до Реєстру прав), врегульовані:

• Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядком надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, обидва затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 року № 703;
• Порядком ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року № 1141;
• Постановою Кабінету Міністрів України від 21 листопада 2012 року № 1204 «Про затвердження розміру і порядку використання плати за внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та надання інформації із зазначеного реєстру».

Цими документами Реєстр прав визначено як єдину державну інформаційну систему, що містить відомості про права на нерухоме майно та їх обтяження. Зокрема, Реєстр прав містить відомості про:

• зареєстровані права (право власності, оренди, іншого користування);
• обтяження (наявність іпотеки);
• суб’єктів прав (власників, орендарів);
• об’єкти нерухомого майна (їхні основні характеристики);
• документи, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав;
• картографічні (графічні) дані;
• інформацію про переходи права власності на нерухоме майно.

У випадку Реєстру прав термін «нерухоме майно» та реєстрація прав на нього поширюється також і на земельні ділянки. Усі процедури, пов’язані з реєстрацією прав на нерухоме майно, так само стосуються і земельних ділянок і навпаки.

Порядок ведення Реєстру прав. На кожний окремий об’єкт нерухомого майна, право власності на який заявлено вперше після 1 січня 2013 року, відкривається окремий розділ Реєстру прав. У цьому розділі міститься вся інформація, яка стосується об’єкта нерухомості. Перелік відомостей, які повинні бути внесені до розділу, передбачено Положенням про ведення Реєстру прав.

Кожен розділ складається з чотирьох частин:

• нерухоме майно (наприклад, відомості про земельну ділянку);
• право власності та суб’єкти цього права (наприклад, відомості про фізичну або юридичну особу – власника земельної ділянки та підстави і дату набуття права власності);
• інші речові права та суб’єкти цих прав (наприклад, відомості про фізичну або юридичну особу – орендаря земельної ділянки та підстави і дату набуття права оренди);
• обтяження прав на нерухоме майно та суб’єкти цих прав (наприклад, відомості про заставу (іпотеку) земельної ділянки та фізичну або юридичну особу – іпотекодержателя, а також підстави і дату створення застави (іпотеки)).

У випадку знищення об’єкта нерухомого майна, поділу, об’єднання або виділу частки з такого об’єкта, приймається рішення про закриття відповідного розділу Реєстру прав, оскільки фактично об’єкт нерухомого майна, на який було відкрито розділ, перестає існувати.

У разі відсутності відкритого на об’єкт нерухомого майна розділу у Державному реєстрі прав відомості про інші речові права та суб’єкта (суб’єктів) цих прав, обтяження прав на нерухоме майно та суб’єкта (суб’єктів) цих прав вносяться до спеціального розділу Державного реєстру прав, крім випадків, коли така державна реєстрація проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності.

Що реєструємо? Державній реєстрації прав підлягають:

• право власності;
• речові права, похідні від права власності:
• право користування (сервітут);
• право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);
• право забудови земельної ділянки (суперфіцій);
• право господарського відання;
• право оперативного управління;
• право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки;
• право користування (найму, оренди) будівлею або іншою капітальною спорудою (їх окремою частиною), що виникає на підставі договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки;
• іпотека;
• право довірчої власності;
• інші речові права відповідно до закону;
• право власності на об’єкт незавершеного будівництва;
• заборона відчуження та арешт нерухомого майна, податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.

Отримання інформації з Реєстру прав. З 1 січня 2015 року змінився режим доступу до відомостей Реєстру прав, які стали відкритими та загальнодоступними. Ці зміни дали можливість отримання будь-якою фізичною чи юридичною особою інформації з Реєстру прав за об’єктом нерухомого майна.

На момент написання цього Посібника одержати інформацію можна двома шляхами:

• шляхом звернення до найближчого Центру надання адміністративних послуг; або
• у електронній формі через спеціалізований портал Міністерства Юстиції «Он-лайн Будинок Юстиції».

Одержання інформації з Реєстру прав відбувається у формі інформаційної довідки. Інформаційна довідка є документом, який подає більш деталізовану інформацію з Реєстру прав, що не обмежується лише відомостями про перехід речових прав. Зокрема, у Реєстрі прав передбачено формування таких інформаційних довідок:

• інформаційна довідка, яка надається щодо запитуваного суб’єкта (тобто, така довідка містить інформацію про всі зареєстровані речові права на нерухоме майно та обтяження таких прав, що стосуються певної фізичної або юридичної особи на дату та час її формування);
• інформаційна довідка, яка надається щодо запитуваного об’єкта нерухомого майна (містить інформацію про усі зареєстровані права та обтяження таких прав на певний об’єкт нерухомого майна, наприклад, усі зареєстровані речові права та обтяження на певну земельну ділянку).

Зверніть увагу, що кожна з цих двох інформаційних довідок може містити як інформацію про актуальні зареєстровані речові права, так і про всі речові права, які будь-коли реєструвалися або відповідною фізичною або юридичною особою, або щодо певного об’єкта нерухомого майна.

За одержання інформаційної довідки по одному об’єкту нерухомості (!), станом на момент написання цього Матеріалу, справляється адміністративний збір у розмірі:

• 20 гривень (збір) + 3 гривні (банківська комісія) при замовленні довідки онлайн;
• 50 гривень (збір) + 10 гривень (банківська комісія) при замовленні довідки через Центри надання адміністративних послуг.

Зразок інформаційної довідки з Реєстру прав:

Земельний кадастр

Статус. Продовжує своє функціонування Земельний кадастр, в якому як і раніше зберігається інформація про земельну ділянку, включно з правами на неї.

Правовою основою створення та функціонування Земельного кадастру є

• Закон України «Про державний земельний кадастр» від 07.07.2011 № 3613-VІ з відповідними змінами.

Процедурні питання, пов’язані з веденням Земельного кадастру (зокрема, яким чином вносять інформацію до Земельного кадастру та отримують відомості з нього), врегульовані:

• Порядком ведення Державного земельного кадастру, який затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 року № 1051.

Цими документами Земельний кадастр визначається як єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і користувачами. Зокрема, Земельний кадастр містить відомості про:

• кадастровий номер;
• місцезнаходження (адресу);
• опис меж із зазначенням суміжних земельних ділянок, їх власників, користувачів суміжних земельних ділянок;
• площу;
• міри ліній по периметру;
• координати поворотних точок;
• дані про прив’язку поворотних точок до пунктів державної геодезичної мережі із зазначенням пунктів прив’язки;
• дані про якісний стан земель та бонітування ґрунтів;
• інші об’єкти Земельного кадастру, до яких територіально (повністю або частково) входить земельна ділянка;
• цільове призначення;
• склад угідь;
• обмеження у використанні земельної ділянки;
• частину земельної ділянки, на яку поширюється дія сервітуту, договору суборенди;
• нормативну грошову оцінку;
• інформацію про документацію із землеустрою та оцінки земель;
• інформацію про власників, користувачів земельної ділянки відповідно до даних Реєстру прав.

Хто і як веде Земельний кадастр. Ведення Земельного кадастру здійснює Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр) та його територіальні органи. А от все технічне забезпечення роботи Земельного кадастру (зокрема створення та супроводження програмного забезпечення, технічне й технологічне забезпечення, збереження та захист відомостей Земельного кадастру) на сьогодні здійснює Державне підприємство «Центр державного земельного кадастру».

Основним завданням ДЗК є забезпечення держави та громадян достовірною інформацією про землю шляхом адміністрування автоматизованої системи Земельного кадастру. Детальніше з інформацією про Земельний кадастр можна ознайомитися на офіційній Інтернет-сторінці ДЗК, яка знаходиться за адресою: http://www.dzk.gov.ua/.

Порядок отримання відомостей з Земельного кадастру. Сьогодні інформацію з Земельного кадастру можна одержати (або хоча б завчасно замовити) онлайн через інтернет портал Публічна кадастрова карта України (https://map.land.gov.ua/kadastrova-karta). Для цього, необхідно на карті знайти ділянку, яка Вас цікавить, натиснути на неї та обрати тип інформації, яка Вас цікавить.

Відомості з Земельного кадастру можна отримати у формі:

• витягу з Земельного кадастру;
• витягу про нормативну грошову оцінку;
• відомостей щодо власників та користувачів земельної ділянки.

Витяг з Земельного кадастру містить відомості про:

• кадастровий номер земельної ділянки;
• місцерозташування (адміністративно-територіальну одиницю) земельної ділянки;
• цільове призначення;
• категорію земель;
• вид використання земельної ділянки;
• форму власності;
• площу земельної ділянки;
• інформацію про документацію із землеустрою, на підставі якої здійснена державна реєстрація земельної ділянки;
• орган, який зареєстрував земельну ділянку;
• дату державної реєстрації земельної ділянки;
• право власності/право постійного користування (вид права, інформація про власників (користувачів));
• оренду, суборенду (інформація про орендаря/суборендаря) та державну реєстрацію такого права;
• земельний сервітут;
• обмеження у використанні земельної ділянки.

Зверніть увагу, що коли ви отримуєте Витяг з Земельного кадастру, то не завжди там буде уся інформація, яка зазначена вище. Це залежить від того, чи наявна така інформація в Земельному кадастрі. Тому, якщо земельна ділянка не була в оренді або такі відомості просто не внесені до Земельного кадастру, то ви не побачите в документі графи про оренду.

Хто і як може отримати. На отримання Витягу з Земельного кадастру про земельну ділянку мають право:

• власник або користувач (наприклад, орендар) земельної ділянки або уповноважена ним особа;
• спадкоємець (правонаступник – для юридичних осіб) власника або користувача земельної ділянки або уповноважена ним особа;
• особа (особи), в інтересах якої (яких) встановлено обмеження (наприклад, іпотекодержатель), або уповноважена ним особа;
• орган державної влади або місцевого самоврядування для реалізації своїх повноважень (наприклад, податкова служба у процесі перевірки сплати податку на землю);
• особа, яка в установленому законом порядку включена до Реєстру прав сертифікованих інженерів-землевпорядників та Державного реєстру інженерів-геодезистів, і особа, яка отримала ліцензію на проведення землеоціночних робіт та земельних торгів, для виконання зазначених робіт (зокрема, це стосується приватних осіб, які виносять в натурі межі земельних ділянок та готують необхідну технічну документацію для відведення земельних ділянок або присвоєння їм кадастрового номера);
• нотаріус за дорученням власника земельної ділянки під час вчинення правочину щодо неї (зверніть увагу, що наразі нотаріуси не можуть отримувати такі витяги, оскільки не мають відповідного доступу);
• особа, якій належить речове право на земельну ділянку (наприклад, особа, на користь якої встановлено сервітут).

Витяг з Земельного кадастру про земельну ділянку видається заявникові в день надходження відповідної заяви (проте на практиці такий строк може бути дещо довшим, це пов’язано зі збоями в роботі програмного забезпечення).

Як і у випадку отримання Витягу з Реєстру прав, заявник може сам відслідковувати, як виконується його заява. Вхід до системи знаходиться на сайтах Держземагентства та ДЗК, за посиланням: http://www.dzk.gov.ua/index.php?option=com_dzk&view=dzk&Itemid=76. Користувач вводить свій пароль (індивідуальний вхідний номер заяви та час подання документів), входить до системи і бачить, на якій стадії розгляду перебуває його заява. На сьогодні перевірка статусу розгляду заяви хоч і перебуває в тестовому режимі – але треба зазначити, що вона працює належним чином. У майбутньому вона може стати у пригоді у випадку ведення великої кількості справ з реєстрації права оренди на земельні ділянки, наприклад, під час кампанії з масового перепідписання договорів оренди землі.

Втім, у випадку одержання витягу з Земельного кадастру про земельну ділянку для оформлення права на спадщину, що видається спадкоємцям, та витягу з Земельного кадастру, що видається для підтвердження державної реєстрації земельної ділянки або внесення інших відомостей до Земельного кадастру – витяги є безстроковими.

Зразок витягу з Земельного кадастру:

Відмова у наданні відомостей з Земельного кадастру надається у формі письмового Повідомлення у випадку, якщо:

• у Земельному кадастрі відсутні запитувані відомості;
• із заявою про надання відомостей з Земельного кадастру звернулася неналежна особа;
• документи подані не в повному обсязі та/або не відповідають вимогам, встановленим законом.

Дії або бездіяльність Державного реєстратора, Кадастрового реєстратора можуть бути оскаржені до суду. Відсутність інших механізмів оскарження на практиці створює проблеми у роботі з ДЗК, адже звертатися до суду при кожній дріб’язковій відмові Державного реєстратора та Кадастрового реєстратора не завжди доцільно, а інших формальних способів впливу на них законодавством не передбачено.

Взаємодія між Реєстром прав і Земельним кадастром

Оскільки реєстрація договорів оренди більше не відбувається, видача Державних актів – припинена, інформація про власників та осіб, що мають речові права на земельні ділянки, повинна надходити до Земельного кадастру з Реєстру прав. З цією метою законодавці передбачили взаємодію Реєстраційної служби та Держземагентства шляхом обміну інформацією. Держземагентство передає інформацію про сформовану та зареєстровану земельну ділянку, її характеристики до Реєстраційної служби, а Реєстраційна служба, натомість, передає інформацію про зареєстровані речові права на такі земельні ділянки та суб’єктів цих прав.

Така взаємодія дуже гарно описана на папері, проте реалії є дещо іншими. А саме, безпосередньої взаємодії фактично не відбувається. Причиною цього найчастіше називають той факт, що Реєстраційна служба та Держземагентство підпорядковуються різним міністерствам. Відповідно, налагодити плідну співпрацю є досить проблематично. Ще однією із причин неможливості проводити автоматичний обмін інформацією є технічна несумісність Земельного кадастру та Реєстру прав, а саме: різне програмне забезпечення кожного з реєстрів.

На сьогодні, такий обмін інформацією відбувається шляхом надання Витягу з Земельного кадастру під час реєстрації речових прав на земельну ділянку. Хоча за законодавством не вимагається подавати Витяг з Земельного кадастру, якщо в інших поданих документах є кадастровий номер земельної ділянки. Практика також склалася не однозначна, окремі Державні реєстратори вимагають подавати Витяг з Земельного кадастру в обов’язковому порядку для більшості земельних ділянок і для будь-яких земельних ділянок сільськогосподарського призначення. На початку 2013 року відсутність можливості взяти Витяг з Земельного кадастру була підставою для масового зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію речових прав на земельну ділянку.

Лише у 2017 році на технічному рівні було запроваджено автоматичний обмін даними між Реєстром прав і Держгеокадастром. На практиці це виглядає так: реєстратор фізично не може завершити процедуру внесення даних і закрити розділ у реєстрі, поки автоматично не “підтягнуться” дані від Держгеокадастру про наявність чи відсутність реєстрації земельної ділянки.

На сьогодні, Державний реєстратор під час проведення державної реєстрації речових прав на земельні ділянки має безпосередній доступ та користується відомостями Державного земельного кадастру у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Для посадових осіб органу, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, інформація з Державного реєстру прав у зв’язку із здійсненням ними повноважень, визначених законом, надається в електронній формі шляхом безпосереднього доступу до Державного реєстру прав.