З 1 січня 2013 року в Україні суттєво змінився порядок оформлення права власності на нерухоме майно, включно із земельними ділянками. Змінилася також процедура реєстрації будь-яких інших речових прав на нерухомість, зокрема права оренди. Нижче ми коротко опишемо нову систему та її ключові відмінності від попередньої, тієї, що існувала до 1 січня 2013 року.
Як було. З 1993 року і до 1 січня 2013 року право власності на земельні ділянки реєстрували у Земельному кадастрі (базі даних, яку вів спочатку Центр ДЗК, потім – Держкомзем, а згодом – Держземагентство). На підтвердження цієї реєстрації власникові зазвичай видавався Державний акт . Іншими правовстановлюючими документами, крім Державного акта, були нотаріально посвідчені договори купівлі-продажу, міни, дарування з надписом про їх реєстрацію у Земельному кадастрі та свідоцтва про право на спадщину з відміткою про їх реєстрацію у Земельному кадастрі.
Право власності на інше нерухоме майно (будівлі та споруди) реєструвалося окремо – у Реєстрі прав власності на нерухоме майно (з 2002 року).
Цікаво! До 2002 року загальнодержавного реєстру прав власності на нерухоме майно не існувало. Реєстри існували лише в межах адміністративного району і лише у паперовому вигляді – у формі реєстрових книг.
Записи до Реєстру прав власності на нерухоме майно, таке як будівлі і споруди, та його паперових попередників вносили бюро технічної інвентаризації (БТІ), які у переважній більшості були і є комунальними підприємствами, створеними в кожному районному та обласному центрі з метою проведення технічної інвентаризації, реєстрації виникнення та припинення права власності на нерухомість.
Як стало.
З 1 січня 2013 року право власності на будь-яке нерухоме майно підлягає реєстрації у Реєстрі речових прав на нерухоме майно. Таким чином, відбулося логічне поєднання реєстрації права власності на земельні ділянки та на споруди, побудовані на них. Наслідком реформування стала низка змін в оформленні права власності та права користування (зокрема оренди) на земельні ділянки. Нижче ми опишемо найістотніші з них.
Цікаво! Реєстрація прав на нерухоме майно у Реєстрі прав замінила собою цілу низку реєстраційних процедур, зокрема реєстрацію права власності на будівлі та споруди, окрему реєстрацію права власності на земельні ділянки, реєстрацію обтяжень нерухомого майна. На жаль, при цьому як кількість, так і підготовка самих реєстраторів на перших парах виявилася незадовільною і невідповідною навантаженню на них. Це призвело до виникнення черг і, як наслідок, суттєвої затримки між підписанням договору оренди та реєстрацією.
Для цілей нашого викладу важливим є те, що за новою системою реєструється і набуває чинності вже не договір оренди землі, а речове право оренди на земельну ділянку.
Останні законодавчі зміни пов’язали виникнення прав на земельну ділянку (зокрема права власності та права оренди) вже не з державною реєстрацією договору, а з державною реєстрацією відповідного права – речового права на нерухоме майно. Це стосується також права користування земельною ділянкою, а також сервітутів, емфітевзисів та суперфіціїв – тих похідних прав по відношенню до права власності.
Відбулася не просто підміна понять – з державної реєстрації договору оренди землі на державну реєстрацію права оренди землі, а кардинальна зміна процедури реєстрації такого права. У випадку права оренди ці зміни стосуються зокрема:
- органу, який проводить державну реєстрацію речового права. Тепер договори оренди землі не потрібно подавати до Держземагентства – натомість їх передають для державної реєстрації права оренди Державним реєстраторам.
- форми документа, що посвідчує правомірне користування земельною ділянкою на праві оренди. Як і раніше правовстановлюючим документом на право оренди земельної ділянки є належно оформлений договір оренди землі. Оскільки зараз договір оренди землі не підлягає реєстрації, відповідно на ньому не ставиться відмітка про його реєстрацію в Держземагентстві. Отже, на сьогодні, самого лише договору оренди землі не достатньо, щоб підтвердити право орендаря користуватися земельною ділянкою. Додатковим документом, що підтверджує реєстрацію права оренди та відповідно право використовувати таку земельну ділянку, став Витяг з Реєстру прав;
- Реєстру прав для реєстрації права оренди. З 1 січня 2013 року інформація про зареєстроване право оренди вноситься до Реєстру прав та Земельного кадастру, а не до Державного реєстру земель. Детальніше про принципи функціонування цих реєстрів ми говоримо нижче.
Увага! Договори оренди земельної ділянки, зареєстровані належним чином до 1 січня 2013 року в Держземагентстві, визнаються дійсними та продовжують свою дію. Формально законодавство не вимагає перереєстрації права користування земельною ділянкою, якщо договір оренди було зареєстровано до 1 січня 2013 року. На жаль, як і у випадку з реєстрацією права власності на земельну ділянку, відсутність відповідних записів у Реєстрі прав про право оренди може ускладнити подальше користування відповідною земельною ділянкою. Далі ми обговоримо практичні складнощі, які можуть виникати внаслідок відсутності запису про реєстрацію права оренди в Реєстрі прав.
Окремо варто зазначити, що зміна процедури державної реєстрації оренди землі, можливо, має одну суттєву перевагу над старими правилами. Якщо за старим законодавством (законодавством, що діяло до 1 січня 2013 року) договір оренди землі набував чинності лише з моменту його державної реєстрації, то тепер ця реєстрація формально вже не впливає на чинність договору оренди землі. З моменту реєстрації починається лише право оренди. Отже, можна правомірно стверджувати, що договір оренди землі є чинним з моменту його підписання, і відповідно розірвати його (щоб натомість укласти новий договір оренди, можливо, з іншими орендарями) землевласник може лише в судовому порядку (якщо, звичайно, інше не застережене у самому договорі оренди землі).
Ця зміна відкриває нові можливості для захисту прав орендарів, зокрема від несумлінних землевласників та нешвидких Державних реєстраторів. Наприклад, якщо ви підписали договір оренди землі, а інша особа вас випередила та зареєструвала право оренди на цю земельну ділянку, то договір, підписаний раніше, буде вагомим аргументом під час розгляду спору між землекористувачами/орендарями в судовому порядку. Втім, наявність договору оренди землі з більш ранньою датою не завжди зможе врятувати ситуацію, враховуючи можливі махінації з датою договору. Враховуючи це, ми рекомендували раніше і рекомендуємо зараз якомога швидше подавати пакет документів на державну реєстрацію права оренди, адже пріоритет в реєстрації буде мати заявка, подана першою.
Увага! Законодавством прямо не передбачено, що Державні реєстратори зобов’язані перевіряти правильність заповнення договору оренди, а також переконуватися у наявності всіх істотних умов договору та обов’язкових додатків. Втім, згідно з положеннями пункту 2 статті 9 Закону про реєстрацію Державний реєстратор встановлює «відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства». З огляду на це формулювання Державні реєстратори можуть стверджувати, що вони уповноважені перевіряти наявність істотних умов у договорі, та відмовити у державній реєстрації права оренди у випадку невідповідності, на їх думку, договору оренди землі законодавству, зокрема Закону про оренду землі. На практиці багато Державних реєстраторів зайняли саме таку позицію. Більше того, сьогодні практика судів із оскарження відмов Державних реєстраторів лише формується, отже достеменно не відомо, чи підтримають суди такі широкі повноваження Державних реєстраторів.
