Оренда невитребуваних паїв

Що ж таке «невитребувані паї» і хто орендодавець?

«Невитребуваний пай» або «нерозподілена земельна ділянка» – терміни, які широко використовують як державні службовці, так і «в народі». От тільки до літа 2018 року ці терміни не були визначені у жодному нормативно-правовому акті. Як наслідок, тлумачили їх кожен на власний смак і розумів по-своєму. Такий стан речей не міг не створювати безліч проблем, непорозумінь та не викликати чимало дискусій. Лише влітку 2018 року законодавець вирішив все ж поставити крапку у безкінечних спорах з приводу спірного (неоднорідного) тлумачення. Відтак:

  •  нерозподіленою є земельна ділянка, яка відповідно до проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) увійшла до площі земель, що підлягають розподілу, але відповідно до протоколу про розподіл земельних ділянок не була виділена власнику земельної частки (паю); а
  • невитребуваною є земельна частка (пай), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості).

З 1 січня 2019 року нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки (про те, коли земельна ділянка стає земельною ділянкою – ми пишемо в розділі «Що орендуємо», за цим посиланням) можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради.

Відповідно, Районні державні адміністрації більше не мають права передавати такі землі у оренду, як це було раніше. Звертаємо Вашу увагу на те, що вносити зміни до чинних договорів, укладених до 1 січня 2019 року, немає необхідності. Такі договори продовжують бути чинними до закінчення строку, на який їх укладено.

Суттєвою зміною у регулюванні оренди невитребуваних паїв можна відзначити те, що нині для передачі їх у користування, орган місцевого самоврядування зобов’язаний здійснити їх «формування у земельні ділянки». Ключовим елементом такого формування є реєстрація ділянки у Державному земельному кадастрі, одночасно із присвоєнням кадастрового номеру. Дану зміну ми вважаємо позитивною, оскільки це зробить можливим належну реєстрацію права оренди на такі земельні ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Нагадаємо, що раніше, до приблизно кінця 2015 року, виділення не витребуваних ділянок в натурі законодавством не вимагалося. В результаті передача в оренду невитребуваних земельних ділянок не зовсім узгоджувалося з їх статусом «права на землю», як ми це описували розділі, присвяченому земельним часткам (паям).

Термін оренди.

Термін оренди для таких земель – до дня державної реєстрації права власності на земельну ділянку власником. Тобто, передається в оренду “до моменту витребовування”.  Відповідна умова обов’язково зазначається у відповідному договорі оренди. Положення про обмеження строку оренди до моменту витребовування міститься в оновленій редакції статті 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)».

Отже, особливістю оренди невитребуваних паїв є той факт, що вона припи­няється з моменту оформлення права власності на відповідну земельну ділянку фізичною особою-пайовиком. При цьому новий власник не має жодних зобов’язань укласти договір оренди щодо своєї земельної ділянки з її колишнім орендарем. Саме тому звичайною є практика оренди невитребуваних паїв лише на один рік/сезон.

На сьогодні, земельним законодавством передбачений мінімальний строк оренди землі сільськогосподарського призначення. У зв’язку із цим, все частіше трапляються випадки коли договір оренди невитребуваних паїв укладається саме на 7 років. Звичайно це не означає, що якщо з’явиться власник, то він не зможе отримати свою ділянку. На практиці, земельна ділянка повертається власнику після закінчення сільськогосподарського року та збору урожаю.

При оренді невитребуваних паїв орендареві важливо розуміти, що як тільки з’явиться власник такого невитребуваного паю і заявить на нього свої пра­ва, договір оренди буде припинено. Відповідним договором також варто передбачити, що у випадку його при­пинення він залишається чинним до моменту збору врожаю орендарем. Отже, у ви­падку оренди невитребуваних паїв завжди існує ризик, що витрати на обробіток зе­мельної ділянки будуть вищими за вигоди, одержані від використання такої ділянки.

У разі якщо до 1 січня 2025 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки. Така невитребувана земельна частка пай на підставі рішення суду передається до комунальної власність територіальної громади, у порядку визнання майна безхазяйним. Проте власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець у разі пропуску строку для оформлення права на таку земельну ділянку з поважних причин, має право звернутись до суду з позовом про визначення додаткового строку, достатнього для оформлення права власності на земельну ділянку.

Теоретично може статися таке: 1 січня 2025 року право власності на невитребувані земельні ділянки перейде до місцевих рад. Зараз в місцевих рад є лише право тимчасово розпоряджатися землею, як ми про це пишемо вище.

Після реєстрації прав за місцевими громадами – можливе виникнення практики визнання факту передачі права власності таким, що є фактом витребовування. Тобто логіка правозастосування буде така ж сама, яка б була при одержанні землі в приватну власність. А це б означало припинення оренди.

Звичайно, що до 2025 року важко оцінити на скільки перехід права власності до місцевих громад означатиме припинення існуючих договорів оренди. Цей же ризик, на нашу думку, притаманний і договорам оренди земель резерву.

Останнє оновлення 24.09.2019

Чи була ця стаття корисною?

Пов'язані публікації

Потрібна допомога?
Не можете знайти відповідь на Ваше запитання? Не переживайте, ми вже поряд, щоб Вам допомогти!
ЗАПИТАТИ ЮРИСТА

Залишити коментар

Цей сайт використовує Akismet для зменшення спаму. Дізнайтеся, як обробляються ваші дані коментарів.