Окремі проблемні питання оренди землі: Вступ

На жаль, вітчизняне законодавство та практика його застосування все ще залишає неврегульованими або недостатньо врегульованими численні питання, пов’язані з орендою землі. Ці «білі плями» завдають чимало клопоту як орендарям, так і орендодавцям. Дуже часто їх використовують для відносно правомірного пере­розподілу орендованих земель. Нижче ми обговоримо найбільш проблемні, з нашої точки зору, питання володіння землею і користуванням на правах оренди.

Сьогодні найбільше проблем виникає саме з орендою земель сільськогосподар­ського призначення. Так користування землями іншого цільового призначення (наприклад, виділених під житлову і громадську забудову) найчастіше передбачає оформлення оренди на одну або декілька земельних ділянок, які повністю забез­печують реалізацію відповідного проекту, наприклад, будівництва торговельного центру. При цьому зазвичай в усіх цих земельних ділянок один власник – місцева громада або держава, а умови оренди однакові або подібні.

Натомість використання сільськогосподарських земель ускладнене необхід­ністю оформлення оренди великої кількості земельних ділянок. Частина з земельних ділянок на­віть повністю не виділені в натурі. На відміну від популярних уявлень майже кожне поле (за деякими винятками) на сьогодні фактично являє собою «шахівничку»: більша частина клітин – це земельні ді­лянки, передані у приватну власність колишнім членам сільськогосподарських під­приємств (пайовикам). Однак, не всі земельні ділянки на сьогодні знайшли своїх го­сподарів – частина з них усе ще чекають на оформлення у приватну власність, і ними розпоряджаються органи місцевого самоврядування. Такі земельні ділянки (або як їх ще часто називають «невитребувані паї») або вже ви­несені в натурі і мають кадастрові номери, або існують лише на схемах розпаювання.

Проте на цьому проблеми не закінчуються, адже між рядами земельних ділянок проходять польові дороги, спеціально виділені задля забезпечення доступу приват­ним власникам до своїх земельних ділянок. Ці польові дороги перебувають у держав­ній або комунальній власності і повинні окремо передаватися в оренду охочим обро­бляти все поле. Найчастіше, щоправда, про їх існування орендарі воліють не згадувати. Поки орендарям про не нагадають про існування доріг місцеві органи державної влади. Законодавець і сам, відверто кажучи, згадав про них лише аж влітку 2018 року, врегулювавши, нарешті, правила (та умови) їх використання.

Обабіч земельних ділянок пайовиків та польових доріг (інколи як частина од­ного поля) можуть знаходитися також земельні масиви земель запасу та резерв­ного фонду, які взагалі ніяк не виділені в натурі і не мають кадастрових номерів. Графічно цей стан справ відображає схема розташування земельних ділянок із зазначенням номерів земельних ділянок та номерів їх власників за списком (іноді такі схеми ще відомі під назвами «схеми поділу» чи «схеми паювання»). Приклад такої схеми наводимо на малюнку:

Та й це ще далеко не всі проблеми. Надзавданням є отримання в оренду біль­шості земельних ділянок, розташованих на одному полі. На практиці далеко не всіх власників можна знайти або умовити передати їх земельні ділянки в орен­ду. Як наслідок, розподіл полів між різними орендарями відбувається неформаль­но і понятійно, адже у кожного з них зазвичай в оренді є земельні ділянки, розта­шовані на полі, яке обробляється конкурентом.

На разі, хитка рівновага в питанні «хто де працює» тримається винятково на розумінні та усвідомленні кожним із сусідів-орендарів-конкурентів. Тут слід зауважити, що «загублених» чи «не оброблених» ділянок в межах «шахівнички» – не буває. Крім випадків, коли обробіток є неможливим через рельєф місцевості чи юридичні обмеження. Прикладом таких обмежень є розташування стародавніх курганів. Такі землі не підлягають обробітку або обробіток обмежений, наприклад, по глибині. Детальну інформацію про те, де можна подивитися інформацію про обмеження в обробітку конкретної ділянки – ми наводимо в метаріалі [Де взяти інформацію про земельну ділянку].

Зазвичай аграрні компанії, які працюють на території відповідної сільради мають усну, а подекуди письмову домовленість щодо усіх фактичного обробітку сільськогосподарських земель. Однак, у конфліктних ситуаціях кожен з них може пригадати фактичне місце розташування частини орендованих ним земельних ділянок та заблокувати роботу кривдника на відповідних полях. Найпростіше це досягається шляхом винесення в натурі меж орендованих земель­них ділянок та звернення до інших землекористувачів з вимогою забезпечити без­перешкодний доступ та заїзд до орендованих земельних ділянок, тобто виведен­ням з-під сільськогосподарського виробництва польових доріг. Що вже казати про можливості банального шантажу сумлінних орендарів з боку будь-якої особи, яка примудрилася взяти в оренду по декілька ділянок на кожному полі. Таким чином земельні ділянки і польові дороги (яких в нормальному, безконфліктному середовищі де-факто не існує) обростають «кілками» та перетворюються на засіб боротьби між «сусідами-конкурентами».

З урахуванням усього наведеного вище вимальовується дуже нецікава (власне, шокуюча) ситуація: правильно оформлена оренда землі не гарантує орендареві можливості вільного і безперешкодного використання орендованих земельних ді­лянок. А нормальна робота на землі взагалі залежить від багатьох факторів, реаль­ний вплив на які в орендарів обмежений. Це стосується і можливості розорювання польових доріг, і відсутності конфліктів з іншими орендарями у тому ж районі, селі та навіть на тому ж полі, і готовності органів місцевого самоврядування надавати в оренду невитребувані паї.

Найбільш «захищеними» від впливу орендаря є власники кількох земельних ділянок. В епоху дії ринку землі в одних руках може концентруватися від кількох сотень, до кількох тисяч гектарів землі. Такі «гуртові» власники землі цілком ймовірно, що можуть диктувати свої умови компаніям-орендарям.

Про ці та інші проблемні аспекти оренди сільськогосподарських земель і піде мова у цьому підрозділі.