Оренда ділянок, власники яких померли, а спадкоємці відсутні, або не оформлюють права

За загальним правилом (згідно зі статтею 32 Закону про оренду землі), перехід права власності на орендовану земельну ділянку не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Тобто, договір оренди землі зберігає чинність і є обов’язковим для виконання спадкоєм­цями орендодавця без зміни його умов.

Відомі випадки, коли спадкоємці-орендодавці з різних причин нама­галися розірвати договір оренди або наполягали на переукладанні договору на інших умовах у судовому порядку. Однак, судова практика з цього питання є сформованою. Керуючись вищезгаданою статтею Закону про оренду землі, суди при­ймали рішення на користь орендарів.

На думку судів, вагомою підставою для ро­зірвання договору оренди землі може бути лише його порушення, невиконання умов. За відсутності порушення умов суди не знаходили підстав для розірвання договорів оренди землі на вимогу спадкоємців.

 На практиці, договори оренди землі можуть містяти посилання на те, що договір припиняється після смерті орендодавця. Зустрічається іноді і таке формулюван­ня: «спадкоємець самостійно вирішує питання, чи продовжувати дію договору».

Умова ж про припинення оренди в разі зміна власника (читай – спадкування) в договорах з’являлася не випадково. Зазвичай це вимога самих власників, основана на особистих переконаннях чи на «громадській думці», чинних на момент підписання. Після ж зняття мораторію стає можливим вільний продаж земель, за умови письмового попередження орендаря. В разі ж продажу ділянки очевидно, що оренда із умовою про «розірвання в разі зміни власника» – припиниться.

Якщо орендар бажає позбутися ризику втрати можливості працювати на відповідних землях, то варіантів всього два

• (а) звернутися до власника з пропозицією прибрати цей пункт договору (автору самому вже смішно, з точки зору практичної реалізації); або
• (б) викупити відповідну земельну ділянку. При чому «викуп» доцільніше здійснити зараз, через емфітевзис чи дочекатися зняття мораторію і викупити ділянки вже по-справжньому, уклавши договори купівлі-продажу.

З огляду на вищенаведене, орендарям бажано уникати двозначних формулювань або застережень, пов’язаних із смертю орендодавця. Зокрема, важливо, щоб договір оренди землі не містив будь-яких положень, на кшталт «у випадку смерті орендодавця, спадкоємці мають право самостійно розпоряджатися земельною ділянкою», або «перехід права власності на земельну ділянку є підставою для розірвання цього договору». На практиці такі застереження часто тлумачиться як право спадкоємців орендодавця розірвати відповідний договір оренди землі або на власний розсуд переглянути його умови.

Важливо також, щоб орендарі неухильно виконували свої зобов’язання за договором оренди землі навіть після смерті орендодавця. Зобов’язання виконувати умову щодо виплати орендної плати можливе за умови перерахування орендної плати майбутнім спадкоємцям (що теж несе в собі ризик адже хто саме буде власником після оформлення спадщини на сто відсотків не знає ніхто). Виплата можлива не тільки на банківський рахунок чи картку, а і в депозит нотаріуса. За умови, що сумлінний орендар знайде такого ж самого сумлінного нотаріуса, який погодиться прийняти гроші в депозит. Пошук нотаріуса для розміщення депозитів орендодавців-пайовиків часто стає не тривіальною задачею для агропідприємств.

Не виключена можливість того, що особливо наполегливі спадкоємці спробують ініціювати поділ земельної ділянки зі зміною кадастрового номера та площі ділянки. В результаті цих дій об’єкт оренди формально зникне, а договір оренди виявиться укладеним щодо неіснуючої земельної ділянки. Разом з тим, земельне законодав­ство України містить механізм, який захищає права орендаря у цьому випадку. Так відповідно до частини третьої статті 110 Земельного кодексу поділ чи об’єднання зе­мельних ділянок не припиняє дію обмежень та обтяжень, що встановлені на ці зе­мельні ділянки. Більше того, законодавством (стаття 56 Закону про землеустрій) ви­магається обов’язкове одержання нотаріально посвідченої згоди орендаря на поділ/об’єднання ділянки. З урахуванням цього поспішимо заспокоїти орендарів тим, що:

• поділ або об’єднання земельних ділянок без згоди орендаря є незаконним; та
• орендар має право продовжувати користуватися новоствореними ді­лянками на тих же умовах.

Таким чином, у випадку обмеження прав орендаря щодо використання нових земельних ділянок, утворених на місці старої, взятої ним в оренду, орендар має можливість оскаржити це у судовому порядку, зокрема визнати свої права на користування такими ділянками на умовах, встановлених договором оренди старої ділянки.

Що ж робити, коли договір оренди закінчився, а спадкоємців ще немає або вони не оформляють спадщину?

На цей випадок Законом України №1533-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо правової долі земельних ділянок, власники яких померли» від 20 вересня 2016 року, передбачений такий механізм як – автоматична пролонгація договору оренди. Законом передбачено, що якщо строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився у день  або  після  смерті  орендодавця, і право   власності   не зареєстровано  за  новим власником (спадкоємцем), то такий  договір вважається продовженим (поновленим) до моменту  реєстрації  права власності за новим власником. За аналогією з автоматичною пролонгацією договору оренди при мовчазній згоді орендодавця, може з’явитися необхідність у встановленні даного факту у судовому порядку.

Після того, як земельна ділянка буде успадкована, або визнана відумерлою спадщиною, попередній орендар має переважене право на продовження строку дії договору за умови письмового повідомлення нового власника про своє бажання. Для цього законом передбачено, що новий власник,  протягом  одного  місяця  з  дня  державної реєстрації  права  власності на земельні ділянку, зобов’язаний повідомити діючого орендаря набуття права власності на земельну ділянку. З цього часу, орендар має не менше місяця щоб надіслати новому власнику лист-повідомлення про бажання поновити договір оренди та додаткову угоду про поновлення договору.

Процедура визнання спадщини відумерлою досить тривала. Тому на цей період були передбачені механізми, що дозволяють укладати договір на управління спадщиною. Зокрема, управителем такого майна можуть стати самі органи місцевого самоврядування. На жаль, у реальному житті органи місцевого самоврядування не завжди брали на себе такі обов’язки. Через це траплялися непоодинокі випадки, коли ділянки померлих осіб використовувалися без укладання належних договорів.  У зв’язку із цим, виникла необхідність внести зміни в законодавство та передбачити можливість органам місцевого самоврядування передавати такі земельні ділянки в оренду.

Відповідні положення були внесені до статті 1285 Цивільного кодексу України та статті 4 Закону України «Про оренду землі». Таким чином, якщо з дати смерті власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення пройшло більше шести місяців, а спадкоємці відсутні, усунені від права на спадкування, або відмовилися від права на спадщину, то сільська, селищна, міська рада (за місцезнаходженням земельної ділянки) має право передати її в оренду.

Щоправда, законодавство абсолютно ніяк не регулює процедуру передачу такої земельної ділянки в оренду. Виходячи з норм законодавства, передача в оренду відбувається виключно за наявності на те волі місцевої ради та виключно на її власний розсуд. Отже, місцева рада може самостійно вирішувати кому, та за  яку ціну передати земельну ділянку в оренду, що звичайно може призвести до певних труднощів.

Зацікавлена в оренді особа може самостійно ініціювати оренду такої землі шляхом направлення повідомлення у відповідну сільську, селищну, або міську раду. Загальна рекомендація, це направляти відповідну пропозицію офіційно та з обов’язковим доказом вручення відповідним уповноваженим особам.

Отже, для оформлення в оренду земельних ділянок, власники яких померли, мають бути дотримані наступні умови:

1. з дати смерті власника має пройти більше 6 місяців. Цю інформацію місцева рада, може отримати з відповідного Реєстру актів цивільного стану шляхом подання запиту;
2. земельна ділянка має бути сформованою (їй має бути присвоєно кадастровий номер). Якщо у власника був Державний акт старого зразка, в якому не було зазначено кадастрового номера, або кадастровий номер не присвоювався, то місцева рада повинна замовити технічну документацію щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
3. місцева рада повинна мати волю на укладення відповідного договору, що має бути оформлено відповідним рішенням сесії.  Даним рішенням має бути затверджено умови передачі земельної ділянки в оренду та кому вона передається в оренду. Звертаємо увагу, що відповідна категорія земельних ділянок не відноситься до державною або комунальної власності, тому аукціони, не проводяться;
4. прояв волі зацікавленого суб’єкта. Підприємство, яке бажає орендувати відповідні земельні ділянки може ініціювати таку оренду. Доцільно це зробити шляхом направлення письмового клопотання;
5. укладення  договору оренди. Договір оренди укладається на умовах, які погоджуються сторонами та на термін «до моменту поки право власності не буде зареєстроване за спадкоємцем, або спадщина не буде визнана відумерлою». Дане формулювання, обов’язково зазначається в договорі оренди. Доцільно орендну плату передбачити не менше 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки щоб це не викликало зайвих претензій зі сторони контролюючих органів;
6. реєстрація права оренди в Реєстрі прав.

Отже, для державної реєстрації речового права (оренди) можна звернутися до будь-якого державного реєстратора (в межах області). Для цього необхідно подати наступні документи:

• оригінал договору оренди землі;
• рішення місцевої ради про передачу земельної ділянки в оренду;
• документ, що підтверджує повноваження заявника;
• документ про сплату адміністративного збору та за отримання Витяга з Реєстру прав.