Напевне, кожному аграрію відоме такий вираз, як “шахівничка на полі”. Навіть тим, хто не має жодного відношення до однойменної гри. Мова, звісно ж, йде про ситуацію, коли масив землі (поле) нерівномірно розпорошений серед декількома власниками чи орендарями. За таких умов, оптимізація виробництва кожного з учасників таких відносин вимагає добрячих зусиль.
Законотворець вирішив не залишатися осторонь загальної проблеми формування єдиних масивів і запропонував власне рішення, положення якого набули чинності 1 січня 2019 року. Тобто через добрих два десятки років після початку процесів розпаювання землі та формування системи орендних відносин «один чи кілька орендарів на багато клітин». Щоправда, кардинально новим (чи «революційним») пропозицію законотворця навряд чи можна назвати. Закон України №2498-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні» від 01.07.2018 року (далі – Закон про шахівничку) пропонує використовувати давно знайомий механізм суборенди для обміну правами користування оренди.
Слід зауважити, що не забув законотворець і про певні “правила гри”, а саме:
- укладення договору суборенди для формування цілісних масивів не потребує згоди орендодавця, себто власника земельної ділянки;
- орендар залишається відповідальним перед орендодавцем за виконання договору оренди – виплату орендної плати, виконання вимог щодо сівообороту, так само і інших зобов’язань за договором оренди;
- припинення дії одного з договорів оренди, суборенди земельної ділянки, укладених у порядку обміну правами користування, припиняє дію іншого договору оренди, суборенди, укладеного взамін, про що обов’язково зазначається у таких договорах;
- строк оренди (суборенди) не повинен перевищувати строку користування земельною ділянкою за договором, що укладається взамін;
- розмір орендної плати (плати за суборенду) має відповідати орендній платі (платі за суборенду) за договором, що укладається взамін;
- орендар не має переважного права на купівлю орендованої земельної ділянки у разі її продажу;
- орендар (суборендар) не має права на компенсацію іншою стороною договору витрат на поліпшення орендованої земельної ділянки, на поновлення договору оренди (суборенди) на новий строк у разі заперечень іншої сторони договору;
- у разі якщо до земельної ділянки, право на яку передається взамін, відсутній доступ з краю масиву, особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, зобов’язана забезпечити землекористувачу право проходу, проїзду до такої земельної ділянки на умовах безоплатного земельного сервітуту;
- у разі якщо в оренду (суборенду) особі, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, передається декілька земельних ділянок, що належать одній особі, земельні ділянки, право користування якими передається взамін, повинні бути пов’язані спільними межами.
При цьому, Закон про шахівничку визначає чітку процедуру обміну правами на земельні ділянки у масивах земель та надає значні переваги певним землекористувачам. Так, Закон про шахівничку доповнив статтею 8-2 Закон України «Про оренду землі». Згідно статті 8-2 істотний користувач (75%) землі в межах єдиного масиву може ініціювати обмін правами на земельні ділянки з метою формування цілісних масивів. При цьому, у разі не згоди решти користувачів (орендарів, власників) земельних ділянок – такий обмін може бути ініційований у судовому. Зауважимо, що з різних причин широкої судової практики примусове ініціювання суборенди поки не набуло.
Для укладення договору оренди (суборенди) в порядку обміну правами користування земельними ділянками Істотний землекористувач письмово звертається власника (орендаря) земельної ділянки з пропозицією, у якій зазначає, зокрема, земельні ділянки, правами користування щодо яких пропонується обмін, та розмір майнової шкоди, заподіяної внаслідок такого обміну.
До звернення Істотний землекористувач додає:
- підписаний з однієї сторони проект договору оренди (суборенди);
- підписаний з однієї сторони проект договору оренди (суборенди) земельної ділянки, право користування якою пропонується передати взамін;
- засвідчену копію договору оренди земельної ділянки (якщо істотний землекористувач виступає орендарем земельної ділянки, право користування якою пропонується передати взамін).
Власник або орендар протягом одного місяця з дня одержання пропозиції зобов’язаний розглянути звернення і підписати договір оренди (суборенди) або надати письмову мотивовану відмову в його укладенні.
У разі негативної чи необґрунтованої відповіді, відсутності відповіді – Ініціатор може звернутися до суду. У той же час, чітко визначені випадки, коли укладення договору у судовому порядку не допускається. Серед таких випадків: знаходження на земельних ділянках багаторічних насаджень, нерухомого майна, більш як 10% різниця у розмірі нормативної грошової оцінки між ділянками, правами на які обмінюються тощо. Повний перелік випадків, коли примусовий обмін право користування не допускається наведений у частині 5 тієї ж статті 8-2 Закону України «Про оренду землі».
Суттєвою, на нашу думку, підставою для судових спорів може стати визначення розміру майнової шкоди, завданої власникам (орендарям) внаслідок обміну правами користування. Так, згідно положень Закону, власник або користувач земельної ділянки, земельна ділянка якого передається в оренду (суборенду) особі, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, має право на відшкодування майнової шкоди, завданої йому в результаті такої передачі, у повному обсязі.
При цьому, істотний землекористувач ще на етапі звернення (у зверненні про укладення договору оренди) повинен визначити та вказати розмір майнової шкоди. Очевидним є те, що ініціатор обміну буде зацікавлений у тому, щоб максимально зменшити (або взагалі уникнути) такого відшкодування. Протилежну позицію буде відстоювати друга сторона обміну і, у разі незгоди з визначним розміром майнової шкоди, має право замовити проведення інакшої оцінки за власні кошти.
Для зручності, покроковий алгоритм обміну право користування наводимо у вигляді схеми:
Про проведений обмін, орендарі земельних ділянок зобов’язані письмово повідомити орендодавця протягом п’яти днів з дня державної реєстрації права суборенди. Письмове повідомлення надсилається орендодавцеві рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається під розписку.
