З 1 січня 2013 року разом із початком реєстрації прав на землю та будівлі в єдиному реєстрі (Реєстрі прав) були замінені і органи, відповідальні за реєстрацію. На момент написання цього Посібника, систему державної реєстрації прав становлять:
- Міністерство юстиції України та його територіальні органи;
- суб’єкти державної реєстрації прав:
- виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, Київська, Севастопольська міські, районні, районні у містах Києві та Севастополі державні адміністрації;
- державні реєстратори прав на нерухоме майно.
Цікаво! Право доступу до Реєстру прав надали усім без винятків державним та приватним нотаріусам. Для того, щоб скористатися цим правом, нотаріусу необхідно пройти відповідне навчання, встановити необхідне програмне забезпечення та одержати ключі доступу. Сьогодні більшість нотаріусів уже працюють з Реєстром прав. Ми детальніше зупинимося на розмежуванні повноважень Реєстраційної служби та нотаріусів щодо роботи з Реєстром прав нижче.
Так, державні реєстратори замінили:
- органи БТІ з питань державної реєстрації прав на будинки та споруди, а також інші об’єкти нерухомого майна, відмінні від земельних ділянок; та
- органи Держкомзему з питань реєстрації прав на земельні ділянки.
Нижче ми познайомимо вас з повноваженнями Державних реєстраторів та нотаріусів щодо ведення Реєстру прав та відмінностями між ними. Лише зазначені особи мають право реєструвати право власності, право оренди, а також інші права та обтяження на земельні ділянки.
Державні реєстратори
Згідно положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державними реєстраторами є:
- громадяни України, які мають вищу освіту за спеціальністю правознавство, відповідають кваліфікаційним вимогам, встановленим Міністерством юстиції України, та перебувають у трудових відносинах з суб’єктом державної реєстрації прав;
- приватні та державні нотаріуси;
- державні та приватні виконавці – у разі державної реєстрації обтяжень, накладених під час примусового виконання рішень відповідно до закону, а також у разі державної реєстрації припинення іпотеки у зв’язку з придбанням (передачею) за результатом прилюдних торгів (аукціонів) нерухомого майна, що є предметом іпотеки.
Реєстраційні дії Державних реєстраторів
| Назва дії | Опис дії | Хто має право подати заяву | Коментарі |
| Реєстрація права власності (перехід права власності)
Реєстрація переходу права власності (тобто, права власності будь-якого наступного за початковим власником) |
Державний реєстратор приймає, перевіряє документи та проводить реєстрацію права власності за новим власником | Власник, уповноважена ними особа
|
Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації.
|
| Реєстрація інших речових прав на нерухоме майно (зокрема права оренди) або обтяжень (застави/іпотеки/ арешту) | Державний реєстратор приймає та перевіряє документи, проводить реєстрацію права в поточному розділі Реєстру прав, видає Витяг з Реєстру прав про реєстрацію права або про реєстрацію обтяження | Сторона правочину, зокрема:
– власник, правонабувач, сторона правочину, за яким виникло право (наприклад, орендар), уповноважена ними особа; – орган або посадова особа, якими встановлено обтяження; – особа, в інтересах якої встановлено обтяження, уповноважена нею особа. |
Право оренди, емфітевзису, іпотеки, сервітуту, постійного користування може бути зареєстроване лише після того, як буде зареєстроване право власності на об’єкт нерухомого майна – земельну ділянку. Це правило не діє у випадку реєстрації податкової застави, заборони суду та інших компетентних органів до відчуження чи вчинення інших юридичних дій з нерухомістю, такі обтяження можуть бути зареєстровані незалежно від реєстрації права власності на нього. |
| Реєстрація прав, які виникли до 1 січня 2013 року (незалежно від того, чи проведена їх реєстрація до 1 січня 2013 року) | Державний реєстратор приймає та перевіряє документи, відкриває новий розділ Реєстру прав та реєстраційну справу, на підставі поданого правовстановлюючого документа проводить реєстрацію права у Реєстрі прав та видає Витяг з Реєстру прав про реєстрацію права власності (іншого речового права) | Власник, уповноважена ними особа, правонабувач, сторона правочину, за яким виникло право (наприклад, орендар), уповноважена ними особа;
орган або посадова особа, якими встановлено обтяження;особа, в інтересах якої встановлено обтяження, уповноважена нею особа |
Особа має право звернутися до Реєстраційної служби та зареєструвати своє право власності (інші права на об’єкт) у Реєстрі прав. При цьому реєстрація прав проводиться на підставі документів, що посвідчують таке право і були видані особі до 1 січня 2013 року.
Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов’язкової реєстрації. |
| Реєстрація припинення прав | Державний реєстратор реєструє припинення права власності, іншого речового права або обтяження та надає Витяг з Реєстру прав, що підтверджуватиме проведення відповідних дій.
У разі реєстрації припинення права власності внаслідок знищення об’єкта нерухомого майна, поділу, об’єднання або виділу частки з об’єкта нерухомого майна Державний реєстратор закриває розділ Реєстру прав та реєстраційну справу на об’єкт. |
Власник, правонабувач (сторона правочину, за яким виникло право) або уповноважені ними особи
Припинення іпотеки, іншого обтяження: обтяжувач або державний виконавець (наприклад, у разі придбання (передачі) за результатом прилюдних торгів (аукціонів) нерухомого майна, що є предметом іпотеки) |
В окремих випадках, наприклад, під час поділу земельної ділянки, разом із закриттям реєстру прав на старий об’єкт відкривають справу на новий об’єкт (або декілька нових земельних ділянок, що виникли внаслідок поділу), а кожному з таких об’єктів присвоюється новий реєстраційний номер. При цьому власники отримують, окрім витягу про припинення прав на старий об’єкт, також Свідоцтво та Витяг з Реєстру прав про реєстрацію прав на новий об’єкт. У зв’язку з припиненням речового права та його державною реєстрацією Державний реєстратор або нотаріус видають Витяг з Реєстру права, який підтверджує припинення такого речового права. Зверніть увагу, що Державний реєстратор у день прийняття рішення про припинення права власності на нерухоме майно у зв’язку з його знищенням та якщо на таке майно зареєстровані інші речові права та обтяження, надсилає правонабувачеві такого майна, обтяжувачеві чи особі, в інтересах якої встановлено обтяження, письмове повідомлення про проведення державної реєстрації припинення права власності на нерухоме майно у зв’язку з його знищенням. Те саме відбувається у випадку державної реєстрації припинення речового права у зв’язку з відмовою від права власності. Державний реєстратор надсилає органові місцевого самоврядування, на території якого розташоване таке майно, а також правонабувачеві, обтяжувачеві чи особі, в інтересах якої встановлено обтяження, письмове повідомлення про проведення державної реєстрації припинення права власності на нерухоме майно у зв’язку з відмовою від права власності. Тобто, якщо орендодавець відмовиться від свого права власності, то Державний реєстратор, в день прийняття рішення про припинення права власності, має письмово повідомити орендаря про таке припинення. Якщо правонабувач (наприклад, орендар) відмовляється від свого права оренди (шляхом укладення договору про розірвання договору оренди), то Державний реєстратор під час проведення державної реєстрації припинення речового права на нерухоме майно надсилає власникові земельної ділянки (у разі, коли заяву про державну реєстрацію подано орендарем) чи орендареві нерухомого майна (у разі, коли заяву про державну реєстрацію подано власником) письмове повідомлення про проведення державної реєстрації припинення такого речового права. |
| Реєстрація припинення права оренди земельної ділянки та інших строкових прав (емфітевзис, суперфіцій тощо) | Якщо сторони дійшли згоди про дострокове припинення договору оренди землі та підписали додаткову угоду, то необхідно знову звертатися до Державного реєстратора, щоб припинити своє право оренди. | Заяву про державну реєстрацію припинення речового права подає сторона правочину (договору), або уповноважена особа. | Для того, щоб зареєструвати припинення права оренди, яке виникло до 1 січня 2013 року, необхідно провести перенесення інформації про право оренди до Державного реєстру (фактично – зареєструвати право оренди в Реєстрі прав) і тільки потім можливо буде його припинити.Тобто, необхідно звернутися в Реєстраційну службу з заявою про реєстрацію права власності та іншого речового права, щоб провести повторну реєстрацію прав, які виникли до 1 січня 2013 року. В іншому випадку є ризик того, що під час державної реєстрації права оренди за новим орендарем Державний реєстратор відмовить в реєстрації, посилаючись на те, що право оренди вже зареєстроване за іншою особою. Хочемо відразу звернути вашу увагу на те, що на практиці бувають випадки, коли інформацію про договір оренди не було внесено до Електронної бази. В такому випадку можна скористатися шансом та не проводити державну реєстрацію права оренди, яке виникло до 1 січня 2013 року, для того, щоб потім його припинити. Доцільніше просто підписати додаткову угоду про припинення договору оренди та не займатися кропіткою процедурою реєстрації права в Державному реєстрі. Для того, щоб переконатися напевно в тому, що таке право не внесено в Електронну базу, можна отримати Витяг з Земельного кадастру. Якщо в ньому буде відсутня інформація про зареєстроване право оренди, то відповідна інформація в Земельному кадастрі також відсутня. |
Відповідно дo наведеного вище переліку уповноважена особа має право вимагати від Державного реєстратора вчинення реєстраційних дій. Пам’ятайте, законодавство містить виключний перелік підстав, на яких Державний реєстратор може відмовитися вчиняти реєстраційні дії (стаття 24 Закону про реєстрацію).
Увага! Існують непоодинокі випадки небажання Державними реєстраторами здійснювати реєстраційні дії шляхом затягування процесу реєстрації та прийняття рішення про зупинення розгляду заяви. Крім того, Державні реєстратори можуть вимагати документи, які не передбачені законодавством, що також є перевищенням їх повноважень. У цьому випадку ефективними засобами протидії є: по-перше, аргументоване відстоювання своїх прав та подання скарг до Міністерства юстиції України, а у випадку недосягнення бажаного результату – звернення із заявою до суду чи правоохоронного органу.
Державні та приватні нотаріуси
З 1 січня 2016 року, нотаріуси також є повноцінними Державними реєстраторами. Законодавець також наділив нотаріуса окремими повноваженнями державного реєстратора, які виникають у результаті нотаріальних дій, а саме:
- державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію.
Цікаво! В Україні діють як державні, так і приватні нотаріуси. Відмінність між ними полягає у порядку визначення розміру оплати, яка справляється за нотаріальні послуги. Розцінки на послуги державних нотаріусів регулюються Декретом Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21 січня 1993 року № 7-93. Розцінки на послуги приватних нотаріусів встановлюються за згодою сторін, проте не нижче ставок державного мита, яке справляється державними нотаріусами. (Плата нотаріусам за ставкою нижче державного мита іноді має місце, втім слід пам’ятати, що це є порушенням законодавства про нотаріат.)
У випадках, коли мова йде про реєстраційні дії в Реєстрі прав, приватні нотаріуси можуть встановлювати плату за домовленістю, оскільки Декретом про мито не встановлено розмір державного мита за такі послуги державних нотаріусів. На практиці розмір плати за такі послуги різниться між регіонами України. Для прикладу, у місті Києві вартість посвідчення такої послуги доходить до 2 000 гривень, проте у випадку з посвідченням значної кількості договорів нотаріус може зробити знижку «за опт». У будь-якому випадку все залежить від «апетитів» кожного нотаріуса та індивідуальних домовленостей.
Виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, Київська, Севастопольська міські, районні, районні у містах Києві та Севастополі державні адміністрації.
Виконавчі органи сільських, селищних та міських рад (крім міст обласного та/або республіканського Автономної Республіки Крим значення) набувають повноважень у сфері державної реєстрації прав відповідно до цього Закону у разі прийняття відповідною радою такого рішення.
Таким чином, для функціонування державного реєстратора у складі виконавчого органу місцевого самоврядування необхідне прийняття відповідного рішення.
Акредитовані суб’єкти.
Ще донедавна, повноваженнями державного реєстратора також були акредитовані суб’єкти – юридична особа публічного права, у трудових відносинах з якою перебуває не менше ніж три державні реєстратори. Такі суб’єкти до початку здійснення повноважень у сфері державної реєстрації прав укладали:
- договір страхування цивільно-правової відповідальності з мінімальним розміром страхової суми у тисячу прожиткових мінімумів для працездатних осіб, встановлених станом на 1 січня календарного року;
- договір з іншим суб’єктом державної реєстрації прав та/або нотаріусом (у разі коли акредитований суб’єкт здійснює повноваження виключно в частині забезпечення прийняття та видачі документів у сфері державної реєстрації прав).
Акредитація суб’єктів та моніторинг відповідності таких суб’єктів вимогам акредитації здійснювалися Міністерством юстиції України у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Варто відзначити, що саме акредитовані суб’єкти, зокрема, у формі комунальних підприємств фігурували у неймовірній кількості новин у якості інструментарію рейдерів. А тому, їх роль у якості державних роеєстраторів на разі залишається під великим питанням і, можливо, буде ліквідована
Увага! 21 жовтня 2019 року Президент України Володимир Зеленський підписав Законопроект №1056-1 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту права власності, який передбачає припинення діяльності акредитованих суб’єктів.
