Продовження оренди після виділення земельної частки (паю) в натурі та передачі у приватну власність пайовику

Власники земельних часток (паїв), які вже перебувають у когось в оренді, мають право (і зазвичай ним користуються) на виділення таких паїв в натурі (на місцевості). Виділення паїв в натурі означає формування земельної ділянки, як ми це описували вище. Право виділити земельну частку (пай) в натурі не залежить від того та не обмежується тим, перебуває земельний пай в оренді чи ні.

Досить поширеним на практиці є явище, коли орендодавці після формування земельних ділянок бажають або самостійно обробляти ділянку, або передати її в оренду не колишньому орендарю паю, а іншим особам. Другий варіант трапля­ється частіше. Це може бути результатом того, наприклад, що новий орендар за­пропонував орендодавцю більшу орендну плату або інші «бонуси», або ж надав орендодавцеві інформацію, яка грає зовсім не на користь колишнього орендаря. Ситуація, звичайно, не з приємних для колишнього орендаря. Адже землі, які він ще вчора обробляв та у які вклав чималі кошти, враз перестали бути доступними для використання.

Що каже законодавець? У розділі ІХ Закону про оренду землі зазначається, що «після ви­ділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку (наразі – Витягу з Реєстру прав) на тих самих умовах, що і раніше укладе­ний, і може бути змінений лише за згодою сторін».

Здавалося б, тут є беззапере­чна вимога переукласти договір та вказівка на те, що він повинен бути укладений на тих же умовах. Однак, насправді, зі змісту цієї статті однозначно випливає, що для того, щоб і надалі користуватися земельною ділянкою (колишнім паєм), між власником земельної ділянки та користувачем повинен бути укладений договір оренди земельної ділянки. Тобто старий договір (договір оренди земельної част­ки (паю)) не може вважатися документом, який підтверджує права користувача на виділену в натурі ділянку. На жаль, вказана стаття не містить прямої вказівки на те, що орендодавець зобов’язаний переукласти договір з колишнім орендарем земельної частки (паю), але могла б бути розтлумачена таким чином.

Вірогідно, у зв’язку із недоліками цієї статті судова практика в Україні теж склалася неоднозначна. Суди тлумачили згадану норму по-різному. Так відомі випадки, коли суд першої інстанції задовольняв вимоги колишнього орендаря, керуючись цією статтею Закону про оренду землі, а наступні інстанції скасовували прийняте рішення.

Врешті-решт, у 2010 році Пленум ВСУ вніс зміни у свою Постанову «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» від 16 квітня 2004 року, № 7 і остаточно став на бік колишніх пайовиків. Свою позицію ВСУ обґрунтовує таким чином:

1. у Типовому договорі оренди паю міститься така умова: «після виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання державного акта на право приватної власності на землю зобов’язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства». Тобто після обміну частки (паю) на земельну ділянку, особа набуває статусу власника земельної ділянки. У зв’язку з цим змінюється предмет оренди та статус сторін договору оренди, а тому договір оренди земельної частки (паю) припиняється. Для того, щоб і надалі користуватися ділянкою, необхідно укласти договір оренди земельної ділянки, який буде відповідати вимогам, які висуваються до таких договорів, зокрема Законом про оренду землі.
2. враховуючи вимоги статей 203 Цивільного кодексу (волевиявлення учасника договору має бути вільним і відповідати його внутрішній волі) та статті 215 Цивільного кодексу (про недійсність правочину у разі порушення статті 203 Цивільного кодексу), переукладання договору оренди земельної частки (паю) після виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки і реєстрацією права власності можливе лише за наявності волевиявлення на те сторін. Таким чином, суд вважає, що не може у цьому випадку змусити орендодавця укласти договір.

Зрозуміло, що після вказаних змін суди, всі як один, відмовляють у задоволенні позовів колишніх орендарів, наводячи ті самі аргументи, що містяться у згаданій постанові.

Тому, хай як це несправедливо по відношенню до орендаря, але ризик припинення договору оренди земельної частки (паю) незалежно від його волі, існує. Укладання договору оренди землі базується на добровільних засадах. Чи збереже орендар своє право користуватися ділянкою, залежить здебільшого від його вміння правильно мотивувати орендодавця.

Що робити орендарям? Хочемо запропонувати деякі практичні рекомендації для зменшення ризику втрати оренди земельних часток. Так, наприклад, «оптові» орендарі земельних часток (паїв) – великі сільськогосподарські підприємства, пропонують орендодавцям за власний кошт та власними силами замовити землевпорядні роботи щодо виділення їх земельних часток (паїв) в натурі та перетворити часку (пай) в земельну ділянку. Такий метод, звісно, не дає стовідсоткової гарантії та має певні недоліки. Зокрема, укладання подібних договорів містить елементи примусу, що може бути оскаржене в суді. Проте на практиці такий спосіб виявляється досить дієвим і часто використовується сільськогосподарськими підприємствами для захисту своїх прав на земельні масиви.

Крім того, окремі сільськогосподарські підприємства можуть скористатися ще й такою пільгою, передбаченою пунктом 8 перехідних положень Земельного кодексу. Якщо сільськогосподарське підприємство уклало договори оренди земельних часток (паїв) до набрання чинності Земельним кодексом (до 1 січня 2002 року) та потім у будь-який час оплатило роботи щодо відведення ділянок і виготовлення Державних актів на них, воно має цілком законне переважне право на оренду земельних ділянок у таких громадян на строк, що був обумовлений у договорі оренди земельної частки (паю), або, за погодженням сторін, на інший строк.