У цьому Матеріалі ми зосередимося на процедурних аспектах проведення державної реєстрації речового права. Окрім Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, дане питання детальніше врегульоване Постановою Кабінету міністрів України №1127 від 25 грудня 2015 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Куди звертаємося?
Державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника:
- шляхом безпосереднього звернення до державного реєстратора;
- шляхом звернення до Центру надання адміністративних послуг, утвореного відповідно до Закону України «Про адміністративні послуги»; або
- за заявою, поданою в електронній формі суб’єкту державної реєстрації прав або нотаріусу через веб-портал Мін’юсту, в разі:
- державної реєстрації обтяження – за заявою органу державної влади, його посадової особи, якими встановлено, змінено або припинено обтяження;
- державної реєстрації речових прав, похідних від права власності (крім іпотеки), – за заявою власника, іншого правонабувача, сторони правочину, у яких виникло речове право;
- державної реєстрації права власності на окремий індивідуально визначений об’єкт нерухомого майна (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, – за заявою особи, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб.
Увага! Якщо договір оренди нотаріально посвідчувався, здійснити реєстрацію оренди, що виникає в його результаті, вправі лише нотаріус, що здійснював зазначену нотаріальну дію.
Як довго чекати?
Державна реєстрація права власності та інших речових прав (крім іпотеки) проводиться у строк, що не перевищує п’яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав.
Державна реєстрація обтяжень, іпотек речових прав проводиться у строк, що не перевищує двох робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав.
Державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії нотаріусом проводиться невідкладно після завершення нотаріальної дії, але не пізніше строків, згаданих раніше.
Цікаво! Чинне законодавство, за додаткову плату, передбачає скорочені строки реєстрації речових прав. Так, реєстрація речового права протягом двох годин з моменту подачі відповідної заяви коштуватиме 5 прожиткових мінімумів для працездатних осіб, що на момент написання цього Посібника, становить 10 035 гривень 00 копійок.
Хто може бути заявником? Закон про реєстрацію оперує поняттям “заявника”, до яких можуть належати:
- власник (власники), якщо мова йде про реєстрацію права власності в Реєстрі прав;
- інші правонабувачі, якщо мова йде про реєстрацію, наприклад, переходу права власності;
- сторона (сторони) правочину, відповідно до якого виникло право власності та інше речове право (якщо мова йде, наприклад, про реєстрацію права оренди, то такою стороною є і власник (орендодавець) земельної ділянки, і підприємство-орендар).
У випадку оренди землі речовим правом є право користування земельною ділянкою, а документом, який встановлює ці права, є договір оренди землі. Отже, заявником можуть бути як орендар, так і орендодавець. Втім, здебільшого, тягар реєстрації права оренди бере на себе саме орендар, оскільки:
- по-перше, орендар найбільше зацікавлений в реєстрації свого права, щоб безперешкодно користуватися земельною ділянкою;
- по-друге, більшість орендодавців є жителями села, часто пенсійного віку, для яких іноді досить проблематично займатися реєстрацією права оренди.
Отже, коли мова йде про реєстрацію права оренди, законодавство не забороняє подавати заяву та весь пакет документів ані орендодавцеві, ані орендареві. Сторони можуть вирішувати це питання на власний розсуд. При відкритті ж розділу в Реєстрі прав документи має подавати саме власник земельної ділянки або уповноважена особа по довіреності. На практиці такою уповноваженою особою по довіреності стає саме підприємство-орендар.
Увага! На практиці ми зустрічали випадки, коли орендарі отримували від орендодавців нотаріально посвідчені довіреності для того, щоб зареєструвати своє право оренди. Звертаємо ще раз Вашу увагу на те, що цього робити не потрібно. Орендар є правонабувачем, а отже має право звертатися до Державних реєстраторів безпосередньо, без довіреності.
Які документи необхідно подавати? Для проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки реєстратору (нотаріусу) подається заява на проведення реєстраційних дій та оригінали правовстановлюючих документів.
У разі якщо оригінали таких документів залишаються у справах державних органів, органів місцевого самоврядування, що їх видають, заявник подає копії документів, оформлені такими органами відповідно до законодавства.
Увага! Відразу зауважимо, що для кожного договору оренди земельної ділянки необхідно подавати окрему заяву та повний пакет документів до неї. У зв’язку з цим зареєструвати право оренди по всіх договорах оренди або групу договорів за однією заявою, на жаль, неможливо.
У випадку, коли за одним договором оренди передається декілька земельних ділянок, то на кожну земельну ділянку необхідно писати окрему заяву та готувати окремий пакет документів. Проблемою може бути те, що оригінал правовстановлюючого документа один, і фізичної можливості прикласти його до декількох пакетів документів немає. У такому випадку може виникнути ситуація, коли необхідно буде декілька разів подавати документи, для того щоб зареєструвати своє право оренди.
Документами (їх копіями), які подаються разом із заявою є:
- а) документ, що посвідчує особу заявника;
- б) довіреність чи інший документ, що посвідчує представницькі повноваження у разі коли особа, яка звертається за державною реєстрацією діє як представник;
- в) копія реєстраційного номера облікової картки платника податку згідно з Держаним реєстром фізичних осіб платників податків (крім випадків, коли особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України);
- г) документ, що підтверджує сплату адміністративного збору (обов’язкового платежу за проведення державної реєстрації), крім випадків, коли особа звільнена від сплати адміністративного збору;
- д) договір оренди земельної ділянки.
Окрім того, якщо при зверненні за державною реєстрацією оренди виявиться, що право власності на земельну ділянку виникло до 1 січня 2013 року, але не було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, державний реєстратор (нотаріус) здійснює також і його реєстрацію. При цьому, для державної реєстрації звернення власника є необов’язковим, право власності за ним може бути зареєстровано за заявою орендаря. Останній не зобов’язаний подавати документ, на підставі якого виникло право власності (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину, державний акт про право власності, тощо), за умови наявності інформації про зареєстровану земельну ділянку в Державному земельному кадастрі.
Увага! Законодавством чітко не передбачено, що Державні реєстратори зобов’язані перевіряти правильність заповнення договору оренди, наявність усіх істотних умов договору та додатків. Тим не менше, відповідно до пункту 3 статті 10 Закону про реєстрацію Державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства. З цієї норми непрямо витікає, що Державний реєстратор зобов’язаний перевіряти наявність всіх істотних умов та додатків до договору.
Судову практику, яка склалася на момент написання цього Посібника важно назвати єдиною та однозначною. Рішення судів різних інстанцій суперечать одне одному. До того ж, питання повноважень Державних реєстраторів на перевірку часто-густо переплітаються із спорами щодо істотних умов (їх відсутності) у договорах оренди. Тому, ми радимо звертати увагу на те, щоб укладені договори та інші подані документи відповідали положенням чинного законодавства.
Зупинення розгляду та завершення реєстрації
У випадку, якщо документи для державної реєстрації права були подані не в повному обсязі, Державний реєстратор може прийняти рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію. Таке рішення має містити зауваження та рекомендації щодо усунення обставин, що були причиною для прийняття рішення про зупинення розгляду заяви. У день прийняття такого рішення Державний реєстратор видає або надсилає його рекомендованим листом з повідомленням про вручення заявнику.
Цікаво! Надзвичайно корисним є те, що Ви можете відслідковувати процес розгляду Вашої заяви за допомогою Інтернет-ресурсу: https://kap.minjust.gov.ua/. У відповідному розділі наведеного ресурсу, Вам необхідно ввести ідентифікатор доступу. Таким ідентифікатором буде реєстраційний номер заяви та дата і час реєстрації заяви. Рекомендуємо періодично перевіряти статус поданої заяви (особливо, якщо поданих пакетів документів багато по різних ділянках), це дасть Вам змогу вчасно побачити, що розгляд заяви призупинено, та виправити виявлені недоліки. Крім того, Ви зможете побачити, коли Ваша заява задоволена, та уникнете зайвих поїздок до Державного реєстратора чи ЦНАПу.
З дати отримання рішення про зупинення розгляду заяви надається 30 робочих днів для того, щоб виправити наявні недоліки. Якщо заявник не усунув їх в наданий строк, Державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації права.
Якщо Держаний реєстратор не має додаткових зауважень, а усі заявлені права та подані документи відповідають законодавству, то розгляд заяви відновлюється на підставі рішення державного реєстратора щодо відновлення розгляду заяви.
Зверніть увагу, що Законом про реєстрацію, а саме статтею 24, передбачений виключний перелік підстав, за яких Державний реєстратор або нотаріус відмовляють в державній реєстрації речових прав.
Зокрема, у державній реєстрації права оренди може бути відмовлено у разі, якщо:
- заявлене речове право, обтяження не підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону;
- заява про державну реєстрацію прав подана неналежною особою;
- подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом;
- подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження;
- наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями;
- наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно;
- заяву про державну реєстрацію обтяжень щодо попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем;
- після завершення строку, встановленого частиною третьою статті 23 цього Закону, не усунені обставини, що були підставою для прийняття рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав;
- заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію;
- заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою, яка згідно із законодавством не має повноважень подавати заяви в електронній формі;
- заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене речове право, обтяження вже зареєстровано у Державному реєстрі прав;
- заявник звернувся із заявою про державну реєстрацію права власності щодо майна, що відповідно до поданих для такої реєстрації документів відчужено особою, яка на момент проведення такої реєстрації внесена до Єдиного реєстру боржників, зокрема за виконавчими провадженнями про стягнення аліментів за наявності заборгованості з відповідних платежів понад три місяці.
Увага! Відмова в державній реєстрації прав та їх обтяжень з підстав, не передбачених Законом про реєстрацію, заборонена.
Є ще одне положення статті 24 Закону про реєстрацію, яке говорить про те, що ймовірна наявність помилок у деяких відомостях про земельну ділянку, які містяться у Земельному кадастрі, не може бути підставою для відмови у реєстрації права власності. Зокрема, Державний реєстратор не може відмовити у реєстрації речових права у разі:
- наявності помилки в Державному земельному кадастрі, що виникла після перенесення інформації про земельні ділянки з Державного реєстру земель до Державного земельного кадастру (розташування в межах земельної ділянки частини іншої земельної ділянки, невідповідність меж земельної ділянки, зазначених у Державному реєстрі земель, її дійсним межам);
- невідповідності площі земельної ділянки, зазначеної в Державному реєстрі земель, її дійсній площі у результаті зміни методів підрахунку (округлення);
- невідповідності відомостей про земельну ділянку в Державному земельному кадастрі відомостям, що містяться в документі, який посвідчує речове право на неї, якщо така невідповідність виникла внаслідок внесення змін або виправлення помилки у відомостях Державного земельного кадастру про земельну ділянку після оформлення документа, що є підставою для виникнення відповідного речового права на земельну ділянку. У такому разі пріоритет мають відомості Державного земельного кадастру;
- зміни найменування акціонерного товариства у зв’язку із зміною типу акціонерного товариства або перетворенням акціонерного товариства в інше господарське товариство.На практиці, тим не менше, наявність грубих помилок при внесенні даних до Державного кадастру означатиме технічну неможливість зареєструвати право на земельну ділянку. Наприклад, при наявності в Реєстрі прав відомостей про земельну ділянку із таким самим номером реєстрація буде неможлива через помилку, яку видасть програмне забезпечення, з яким працює Державний реєстратор. Так само при наявності помилок в Реєстрі прав – буде неможливо одержати Витяг з Земельного кадастру до того, як буде розроблена технічна документація із метою виправлення помилки та/або присвоєно унікальний кадастровий номер.
Що одержуємо по завершенні реєстрації права оренди? По завершенні реєстрації Державний реєстратор формує Витяг з Реєстру прав у двох примірниках, один із яких долучається до реєстраційної справи. Під час подання заяви про державну реєстрацію в ній можна обрати спосіб отримання документів за результатом реєстрації: особисто або рекомендованим листом. Якщо Ви вирішили отримати документи особисто, то, знову ж таки, необхідно мати документ, що посвідчує особу, а також документ, що підтверджує Ваші повноваження.
Рішення державного реєстратора, витяг з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав надаються в електронній та (за бажанням заявника) в паперовій формі.
Нижче перелік документів, який ми рекомендуємо отримати у Державного реєстратора та нотаріуса по завершенні державної реєстрації права:
- письмовий примірник витягу з Реєстру прав – один примірник;
- усі оригінали документів, які були подані для державної реєстрації (окрім документів, що посвідчували внесення плати за державну реєстрацію та отримання Витягу з Реєстру прав), а саме: державний акт, договір оренди земельної ділянки, виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців.
Цікаво! У деяких регіонах України Державні реєстраційні служби ввели таку практику, що після відкриття розділу в Реєстрі прав (тобто при первинній реєстрації права в новому реєстрі) заявникові не повертається оригінал Державного акта. Аргументація у Державних реєстраторів досить проста: власник земельної ділянки одержав Витяг з Реєстру прав, який підтверджує відкриття розділу в Реєстрі прав, і цього нібито достатньо. Така практика не відповідає законодавству України і, зокрема, порушує пункт 21 Порядку реєстрації №703. Як ми вже зазначали, документом, який встановлює право власності на земельну ділянку, був і залишається Державний акт. З огляду на наведену практику, ми радимо власникам земельних ділянок, які не одержали назад свої Державні акти, ініціювати звернення до відповідних Реєстраційних служб із письмовими вимогами повернути оригінал Державного акта.
