Як ми вже обговорювали у попередньому матеріалі, земельна частка (пай) має особливий юридичний статус. Головною особливістю земельної частки є те, що вона не є земельною ділянкою, зокрема, не визначена в натурі (її межі невідомі до моменту виготовлення і затвердження технічної документації) і не має унікального кадастрового номера.
Земельна частка (пай), а точніше право на таку частку – історично передувало правам власності на земельну ділянку. Власне в ході оформлення прав на землю працівники колективних сільськогосподарських підприємств «обміняли» право на земельну частку (пай) на право власності на земельну ділянку. Втім, навіть сьогодні від фахівців земельної галузі можна почути в розмові термін «пай», коли як мається на увазі «земельна ділянка». Отже навіть серед фахівців важливо слідкувати за тим контекстом про ще йде мова: про земельну частку чи вже про земельну ділянку. За різними підрахунками площа нерозпайованих земель (себто тих, які залишаються з різних причин в статусі частки (паю)) коливається в межах 1,5..3% і сильно залежить від регіону чи навіть окремої територіальної одиниці.
Форма договору.
Аналогічно із договором оренди земельної ділянки, договір оренди земельної частки (паю) має бути укладений у письмовій формі. Законодавством України передбачена типова форма для договору оренди земельної частки (паю). Затверджена вона Наказом Держкомзему № 5 від 17 січня 2000 року, який діє у редакції від 26 лютого 2002 року.
Типовий договір оренди паю на сьогодні залишається чинним. На відміну від типової форми договору оренди земельної ділянки, він в цілому викликає зауважень та може без застережень використовуватися всіма охочими оформити оренду земельної частки (паю).
Нагадаємо, що застосування типової форми не є обов’язковим за законодавством України. Навіть якщо така типова форма передбачена підзаконним актом (прикладом – Наказ Держкомзему для встановлення типової форми договору для оренди земельної частки (паю) є саме підзаконним актом). Втім, на практиці договори оренди часто укладаються згідно типової форми. Причин для цього декілька: починаючи від банальної відсутності альтернативного договору і закінчуючи тим, що часто сторони використовують типову форму договору в якості компромісу в переговорах. Ще одна причина частого використання типової форми полягає в тому, що земельні частки (паї) передаються в оренду органами місцевого самоврядування (сільськими радами, ОТГ тощо). Сільські ради часто не беруть на себе сміливість відходити від типової форми.
Реєстрація
Постановою Кабінету міністрів України №119 від 24 січня 2000 року було затверджено Порядок реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), далі – Порядок реєстрації договору оренди паю. Вимога про реєстрацію договорів встановлена в пункті 2 самого ж Порядку реєстрації договору оренди паю.
Слід зазначити, що договір оренди земельної частки (паю) підлягає реєстрації в органах місцевого самоврядування, як це описано нижче. Це означає, що реєстрація договору оренди земельної частки (паю) не є “державною реєстрацією” у розумінні українського законодавства.
Нюанс з типом реєстрації (державна чи не державна) є важливим для визначення початку дії договору. Цивільний кодекс в статті 210 передбачає, що дія договору розпочинається після його державної реєстрації. Оскільки ж договір оренди земельної частки (паю) не підлягає державній реєстрації, то і діяти цей договір починає із моменту (події, дати), яка вказана в договорі. Такою подією може бути укладення (підписання) договору або ж реєстрація договору в місцевим органом самоврядування (його виконавчим органом, якщо зовсім точно).
Слід зауважити, що початок дії договору оренди земельної частки (паю) від моменту його реєстрації – це є положенням типового договору оренди земельної частки (паю). Як ми вже зазначали – відхід від положень типового договору є цілком прийнятним з точки зору законодавства. Таким чином, в разі потреби в договорах оренди земельної частки (паю) цілком припустимо вказувати формулювання про початок дії договору оренди починаючи з моменту укладення.
Реєстрація договору оренди відбувається за місцем знаходження земельної ділянки, на яку має право власник Сертифікату на земельну частку (пай). На відміну від договорів оренди земельних ділянок, звернутися до будь-якого державного реєстратора (чи нотаріуса). Реєстрацію договорів оренди часток (паїв) проводять виконавчі комітети сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю). Логіка в такому підході є. Насамперед інформацію про розпаювання, власників Сертифікатів, які все ще не оформили права на земельні ділянки – все це знаходиться в розпорядженні сільських рад (чи ОТГ, в разі формування).
Для реєстрації договору оренди земельної частки (паю) достатньо подати до відповідного виконавчого комітету органу місцевого самоврядування (сільської, селищної або міської ради, ОТГ) договір оренди у двох примірниках та Сертифікат. Більше того, допускається подача цих документів поштою.
Насправді ж перелік документів дещо більший. У багатьох регіонах додатково вимагають подавати:
- заяву орендодавця про передачу земельної частки (паю) в оренду (в довільній формі). Тут слід зазначити, що сам по собі договір оренди вже є підтвердженням волевиявлення і тому заява є суто додатковим документом; та
- копії документів, що встановлюють особу орендаря та орендодавця (документи юридичної особи та копію паспорту фізичної особи відповідно).
З огляду на це, радимо погоджувати з місцевими чиновниками перелік документів, які подаються для реєстрації договору оренди земельної частки (паю) та порядок їх оформлення.
Істотні умови договору оренди земельної частки (паю) та обов’язкові додатки до нього
За відсутності чітких законодавчих настанов під час складання договорів оренди земельних часток (паїв) слід керуватися загальними правилами, передбаченими для договорів найму (оренди). До переліку законів, якими регулюється передача в оренду земельних часток, зазвичай, відносять
- закон про оренду землі;
- Господарський та Цивільний кодексом; а також
- типовим договором оренди земельної частки (паю), затвердженим наказом Держкомзему «Про затвердження форми Типового договору оренди земельної частки (паю)» від 17 січня 2000 року, № 5, який діє у редакції від 26 лютого 2002 року.
Зауважимо, що Указ Президента України «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки» від 3 грудня 1999 року, № 1529/99, на основі якого приймався Наказ Держкомзему № 5, прямо не передбачає обов’язкового застосування типової форми. Проте час від часу виникають спроби визнати договори оренди земельних часток (паїв) недійсними через їх невідповідність Типовому договору оренди паю. Суди вирішують справи в кожному такому випадку по-різному, керуючись обставинами справи. Тобто практика судів, іншими словами, не відрізняється сталістю. У зв’язку із цим, радимо все ж дотримуватися такої форми Типового договору оренди паю. Крім того, в додатку до цього розділу ми наводимо більш, на наше переконання, вдалу версію договору оренди земельної частки (паю), складену на основі Типового договору оренди паю, а також додатки до нього.
Ми взяли на себе сміливість на основі комплексного аналізу законодавства України скласти перелік істотних умов договору оренди земельної частки (паю) та обов’язкових додатків до нього. Рекомендуємо перевіряти наявність цих умов у договорах оренди земельних часток (паїв).
Істотна умова №1: Об’єкт оренди (місце розташування, розмір та вартість паю)
Місце розташування паю. Це однозначно не може бути поштова адреса, адже паї не виділені в натурі (тобто, невідомо, де конкретно розташований такий земельний пай). У договорі оренди земельної частки (паю) вказують область, район та сільську раду, на території якої знаходиться пай. Таке місце розташування ділянки повинне збігатися з тим, що вказане у Сертифікаті.
Розмір паю зазначається в умовних кадастрових гектарах. Дані про розмір земельної частки (паю) містяться у Сертифікаті.
Істотна умова №2: Термін дії договору оренди
У Типовому договорі оренди паю вживається поняття «термін дії договору». При цьому, Типовий договір оренди паю передбачає необхідність зазначення в цьому пункті одночасно певного періоду дії договору (певної кількості років, тобто строку), а також зазначення певної дати, в яку договір припиняється (тобто терміну). Зауважте, що згідно статті 251 Цивільного кодексу, період у часі є строком, а певний момент у часі (певна дата) – терміном. Таким чином, виходить, що згідно з Типовим договором оренди паю слід зазначати, насправді, як строк, так і термін дії договору.
Чинне земельне законодавство не містить прямої норми, що визначає строки оренди саме земельних часток (паїв). Тобто формально строків немає, але, щоб уникнути конфліктних ситуацій, на практиці часто дотримуються і ми рекомендуємо дотримуватися строків, визначених для оренди земельних ділянок – від 7 (семи) до 50 (п’ятдесяти) років.
Оскільки договір оренди земельної частки (паю) підлягає державній реєстрації, то відповідно він набуває чинності саме з дати державної реєстрації.
Істотна умова №3: Орендна плата із зазначенням її розміру, форми, порядку внесення та інформації про індексацію
Розмір орендної плати не може бути нижчим за 3 % від вартості земельної частки (паю). Форма орендної плати може бути грошовою, натуральною або відробітковою. Орендна плата сплачується щорічно, порядок її внесення сторони визначають за домовленістю та передбачають у договорі.
Щодо нижньої межі розміру, звичайно, не обійтися без згадки ст. 1 Указу Президента України № 92 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян – власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» від 01.09.2008 року. Указом встановлено розмір плату за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) — не менше 3 % вартості земельного паю. Звичайно, що будь-який правник з легкістю обґрунтує необов’язковість взяття до уваги Указів Президента у відносинах між приватними особами. Себто між орендарем та орендодавцем. Втім, ми рекомендуємо укладати договори із ставкою вище 3%.
Зазначимо, що на цей орієнтир також вказують фахівці Держкомземресурсів у листі від 28.10.2008 р. № 14-17-6/12343 і податківці (листи ДПАУ від 24.10.2008 р. № 10443/6/17-0716 і від 27.04.2011 р. № 8043/6/15-0716, а також БЗ 103.02).
Істотна умова №4: Мета використання
Варто зазначити фактичну мета використання ділянки. У загальних рисах, як правило пишуть: для сільськогосподарських потреб. Можливі й інші формулювання на кшталт: для вирощування сільськогосподарських культур.
Істотна умова №5: Права та обов’язки сторін
Відповідні положення досить детально розписані у Типовому договорі оренди паю, тому зупинятися на них ми не будемо. За бажанням сторони можуть доповнити цей розділ тими правами та обов’язками, які вважатимуть важливими для себе. Наприклад, сторони можуть визначити порядок власних дій у разі виділення земельної ділянки в натурі та переукладання повноцінного договору оренди земельної ділянки. Взагалі наведення окремого спеціального розділу про права і обов’язки сторін в договорі – є застарілим підходом. Адже даний розділ як правило дублює суть договору і в кращому випадку просто не спричинює плутанину.
Істотна умова №6: Відповідальність сторін
Договір повинен передбачати відповідальність за невиконання або неналежне виконання договору, зокрема, у вигляді штрафу та/або пені.
Додаток №1: Акт приймання-передачі
Як Вам відомо, акт приймання-передачі – це додаток до договору оренди земельної частки (паю), який є документом, що посвідчує факт передачі земельної частки (паю) в оренду орендареві та початок його використання згідно договору.
Акт приймання-передачі складається в довільній формі, але повинен містити:
- найменування сторін та їх детальні реквізити;
- ідентифікацію земельної частки (паю) (місцезнаходження, розмір та мету використання);
- стан земельної частки (паю) на дату підписання (в тому числі, можливі недоліки);
- підписи орендаря та орендодавця, та печатку (за наявності); та
- дату підписання акту приймання-передачі (після реєстрації договору, якщо в договорі зазначено про те, що дія договору розпочинається з моменту реєстрації).
На жаль, але норми Земельного кодексу України і Закону України «Про оренду землі» не дають чіткої відповіді на те, чи обов’язковим є наявність акту приймання-передачі. До того, ж форма Типового договору оренди земельної частки (паю) не містить про нього жодної згадки.
З іншої сторони – за загальними правилами передачі будь-якого предмету в оренду необхідно цей предмет передати. Таким чином складання такого акту приймання-передачі для підтвердження факту одержання паю в користування, не буде зайвим.
Додаток №2: Розрахунок орендної плати (якщо вона чітко не розписана у тексті самого договору)
Розрахунок орендної плати найчастіше є окремим додатком до договору оренди земельної частки (паю), форма якого затверджена наказом Держкомзему. Тим не менше, розрахунок може бути погоджений сторонами не в якості окремого додатку, а визначений у тексті самого договору в цілому по формі, запропонованій Держкомземом.
Розрахунок орендної плати має містити інформацію про розмір, форму та періодичність внесення орендної плати.
Переоформлення права оренди при виділенні земельної ділянки в натурі
Сертифікати на право на земельну частку (пай) вважаються правовстановлюючими документами при реалізації власниками права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право приватної власності на землю.
Отже, особа з моменте отримання документу про право приватної власності на землю (інформаційна довідка, яка підтверджує внесення відомостей до Державного реєстру прав на нерухоме майно, раніше – державні акти про право власності) набуває статусу власника земельної ділянки. У той же час, оскільки змінюється предмет оренди та статус орендодавця, договір оренди земельної частки (паю) – припиняється.
Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» частково регулюються дане питання. Так, після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін.
Додатково просимо звернути увагу, що, відповідно до пункту 8 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України сільськогосподарські підприємства, які до введення у дію Земельного кодексу України уклали з власниками земельних часток (паїв) договори оренди, можуть, за бажанням власників цих часток (паїв), замовити землевпорядній організації виконання землевпорядних робіт, необхідних для виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості), видачі їх власникам державних актів на право власності на землю та оплатити виконання таких робіт. При цьому, таке сільськогосподарське підприємство має переважне право на оренду земельних ділянок у таких громадян на строк, що був обумовлений у договорі оренди земельної частки (паю), або, за погодженням сторін, на інший строк.
Зазначені положення передбачають лише право на переукладення договору оренди і не можуть бути примусом для власника земельної ділянки. Відповідно, при виділенні в натурі земельної ділянки – власник може вільно передати цю новостворену земельну ділянку будь-кому.
Враховуючи все вищенаведене ми рекомендуємо, за можливості, не укладати договори оренди земельних часток паїв. Натомість, значно ефективнішим шляхом є тісна співпраця із власником, в процесі формування земельної ділянки. Оформлення права користування на вже сформовану земельну ділянку із кадастровим номером і реєстрацією у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно дозволить орендареві мати більше впевненості у тому, що дана земельна ділянка і далі перебуватиме у Вашому користуванні.
Оформити право власності можна на підставі довіреності, також укладають договори доручення (платні чи безоплатні). В довіреності, а її необхідно завірити нотаріально або завірити підпис власника у сільраді в разі відсутності нотаріуса, бажано вказати право укласти договір оренди вже новоствореної земельної ділянки. Договір оренди укладається одразу після внесення відомостей про земельну ділянку до Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
