Істотні умови договору оренди землі

Істотні умови договору оренди землі

№

Істотна умова

З якої дати діє

Коментарі до застосування

1

Об’єкт оренди

Када­стровий номер

7 серпня 2011 року

Аж до 2011 року зазначення кадастрового номера не було істотною умовою договору оренди землі. Це пояс­нювалося банальною відсутністю у багатьох земельних ділянок кадастрових номерів (як ми вже згадували вище – кадастрові номери вперше ввели ще у 1998 році, про­те вказувати їх у Державних актах почали лише з серед­ини 2002 року). На практиці це означало, що такі ділянки (без номера) не були внесені до Електронної бази, що значно ускладнювало їх пошук та реєстрацію землеко­ристування порівняно із внесеними в Електронну базу ділянками (з кадастровим номером).

Кадастровий номер складається із цифр та знаків, є уні­кальним (таким, що не повторюється на всій території України). Він присвоюється земельній ділянці під час її державної реєстрації та зберігається за нею протягом усього часу існування земельної ділянки у її межах (тоб­то у випадку зміни меж земельної ділянки кадастровий номер буде змінений).

Кадастровий номер земельної ділянки зазначається у Державному акті, Свідоцтві, Витягу з Реєстру прав (Державні акти певних старих зраз­ків кадастрового номера не містять, про це деталь­ніше можна прочитати в підрозділі 2.2 цього По­сібника). Кадастровий номер може також міститися у документації із землеустрою, яка розроблялася під час відведення земельної ділянки у власність або у корис­тування. За відсутності кадастрового номера власник ділянки може звернутися до державних земельних органів з клопотанням присвоїти земельній ділянці такий номер

№

Істотна умова

з якої дати діє

коментарі до застосування

Місце розташування та розмір (площа) земель­ної ді­лянки

22 жовтня 1998 року

Місце розташування ділянки – це не завжди поштова адреса. Досить часто, коли мова йде про земельні ділянки сільськогосподарського призначення та інші землі, які зна­ходяться за межами населених пунктів, адреси може не бути. У цьому випадку достатньо зазначити область, район та сільську раду, на території якої така ділянка знаходиться (наприклад, «Житомирська область, Ружинський район, Ягнятинська сільська рада»). Таке місце розташування ді­лянки повинно відповідати/збігатися з тим, яке вказано у документах на право власності на земельну ділянку.

Щодо розміру ділянки, то він зазначається, як правило, у гектарах (що є найбільш поширеною практикою) і пови­нен відповідати інформації у правовстановлюючих до­кументах (наприклад, 2,1 га або 0,1235 га). Рідше площа земельних ділянок вказується у метрах квадратних (на­приклад, 2345 м. кв.). Як правило, це стосується земель­них ділянок комерційного призначення під об’єктами не­рухомого майна.

Увага! Передача в оренду частини земельної ділянки без виділення її в натурі не допускається. Земельна ді­лянка, яка належить на праві приватної власності двом співвласникам, передається в оренду вся за одним до­говором оренди землі (а не двома різними частинами за окремими договорами оренди землі) і такий договір повинен бути підписаний всіма співвласниками ділянки, тобто договір підписує, в нашому прикладі, три особи: два співвласники та один орендар.

У той же час, допускається передача двох і більше земель­них ділянок, які належать одному власнику, за одним до­говором оренди. У цьому випадку в договорі необхідно зазначити реквізити всіх земельних ділянок (площу кож­ної ділянки окремо та сукупну площу всіх орендованих земельних ділянок, цільове призначення кожної ділянки, кадастровий номер кожної ділянки) та подати додатки на кожну земельну ділянку (Кадастровий план, Акт ви­значення меж, План-схема, а в Акті приймання-передачі зазначити реквізити кожної з ділянок – так само, як і в договорі). А втім, недоцільно укладати договори оренди декількох земельних ділянок, якщо ці земельні ділянки розміщені на території різних районів чи областей. Зареє­струвати права оренди буде проблематично з практичної точки зору, оскільки органи державної реєстрації будуть різними і до кожного з них необхідно буде окремо пода­вати по два комплекти документів

2

Строк дії до­говору оренди (до

листопа­да 2003 року -термін

до­говору оренди)

22 жовтня 1998 року

Договір оренди землі може бути укладений на строк до 50 років. На практиці, максимальний строк оренди землі, який зазначають у договорах оренди, становить 49 років. Строк може бути встановлений у роках, місяцях або днях (наприклад, два роки та одинадцять місяців). Альтернативним способом зазначення строку оренди може бути зазначення точної кінцевої дати оренди (тер­міну дії), наприклад можна передбачити, що договір діє до 1 жовтня 2027 року.

При передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди земельних ділянок визнача­ється з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою. Це означає, що строк, на який передається земельна ділянка в оренду, пови­нен збігатися або бути кратним періоду ротації основної культури. У випадку, якщо період ротації є більшим ніж строк оренди, орендар може намагатися в судовому по­рядку подовжити строк дії договору оренди на відповід­ний строк (слід зауважити, що практика судових рішень з цього приводу досить суперечлива). З іншого боку, орен­додавець так само може вимагати від нового орендаря продовження циклу сівозмін аргументуючи це положен­нями законодавства про забезпечення родючості ґрунтів.

Слід пам’ятати, що договір оренди землі набуває чин­ності з дати його підписання. Проте вести мову про виникнення права оренди ми можемо лише з моменту реєстрації такого права. З цієї ж дати орендар має право приступити до використання орендованої земельної ділянки. Таким чином, початком перебігу строку дії договору оренди землі треба вважати дату державної реєстрації права, а дату закінчення строку дії договору визначати додаванням до дати реєстрації договору відповідної кількості років, місяців та днів, які вказані у договорі. Якщо ж у договорі сторони визначили конкретну дату закінчення – договір оренди припиняєть­ся саме в цю дату, незалежно від дати реєстрації.

На жаль, на практиці часто трапляються суттєві затримки із державною реєстрацією права оренди землі. Як наслідок, між датою їх укладання та датою державної реєстрації оренди спливає багато часу (інколи цей проміжок ви­мірюється роками). У зв’язку з цим почастішали спори щодо правильного визначення строку оренди землі

3

Орендна плата із зазначенням її:

розміру

22 жовтня 1998 року

Розмір орендної плати у грошовому виразі може бути встановлений у вигляді:

■       ставки (в процентах) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік оренди. Такий варіант  визначення   орендної  плати   є досить поширеним та дозволяє дотримуватися  вимог законодавства   щодо   встановленого   мінімуму оренди для деяких видів земельних ділянок – земель державної та комунальної власності, а також земель сільськогосподарського призначення, незалежно від форми власності;

■       фіксованої щорічної суми. Часто використовується саме з метою обминути законодавчі вимоги щодо розміру орендної плати в залежності від (тобто в «прив’язці» до) нормативної грошової оцінки, яка сама по собі змінюється майже щороку. Цей варіант менш зручний і прозорий – як наслідок існує велика імовірність порушення встановлених законодавством вимог про мінімальний розмір орендної плати у тих випадках, де їх дотримання є обов’язковим. Щоб уникнути порушень, треба постійно й уважно рахувати в абсолютних цифрах розмір регламентованої законодавством орендної плати та порівнювати з фактично сплаченою сумою орендної плати згідно умов договору;

■       комбінованого вираження – разом зі ставкою зазначають також її грошовий вираз у вигляді фіксованої   щорічної   суми   (наприклад,   «річна орендна  плата за договором складає 3% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що дорівнює 480 гривень 00 коп.»).

Саме останній варіант набув найбільшого поширення і є, на нашу думку, найоптимальнішим. Такий спосіб відо­браження розміру орендної плати дозволяє сторонам договору чітко визначити конкретний розмір оренд­ної плати, а також дотримуватися вимог законодавства щодо мінімального розміру орендної плати.

Орендна плата може також сплачуватись у відробітковій або натуральній формі (окрім випадків оренди земель державної та кому­нальної власності). У цьому разі, розмір орендної плати буде визначатись таким чином:

1)               у разі вираження у відробітковій формі – зазначається вид послуг та їх обсяг (наприклад, орендар зобов’язується переорати певну кількість гектар);

2)               у  разі  вираження  у  натуральній  формі –
зазначають кількість товару, що передається у
власність орендодавця в якості орендної плати
(наприклад, 400 кг зерна).

При застосуванні як відробіткової, так і натуральної фор­ми оплати рекомендуємо зазначати в договорі грошо­вий еквівалент таких послуг або товарів (інакше кажучи, їх вартість). Це дозволить, окрім усього іншого, уникнути зайвих спорів щодо еквівалентності отриманої орендо­давцем плати альтернативі у грошовій формі, а також довести (де це необхідно) дотримання вимог законо­давства щодо мінімального розміру орендної плати за землю.

На практиці, в договорах оренди часто розмір орендної плати зазначають саме в грошовій формі, при цьому ро­блять застереження, що орендна плата може бути спла­чена також у відробітковій або натуральній формі. Спо­сіб оплати, як правило, погоджується сторонами уже на дату здійснення оплати. Ця практика є цілком прийнят­ною з точки зору законодавства України.

Критично важливо, щоб у договорі була зазначена нор­мативна грошова оцінка земельної ділянки. Нормативна грошова оцінка може змінюватися.

Сьогодні Указом Президента України «Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» від 19 серпня 2008 року, № 725/2008, передбачена вимога про те, що річна ставка орендної плати для земель сільськогосподарського при­значення не може бути меншою ніж 3% незалежно від способу її відображення у договорі.

Окремо зазначимо, що окрім земель державної та кому­нальної власності, а також земель сільськогосподарсько­го призначення, для всіх інших земель, тобто приватної власності і несільськогосподарського призначення, не діють будь-які обмеження чи вимоги щодо мінімального або максимального розміру орендної плати

індекса­ції

22 жовтня 1998 року

Індексація орендної плати через індексацію норма­тивної грошової оцінки. За загальним правилом, нор­мативна грошова оцінка (а відповідно й орендна пла­та) підлягає щорічній індексації шляхом застосування Коефіцієнту індексації. За законодавством України при індексації застосовується коефіцієнт (який щорічно об­раховується спільно з Державною службою статистики України та ДПС). На одержаний Коефіцієнт індексації множиться нормативна грошова оцінка всіх земельних ділянок. Якщо значення Коефіцієнта індексації не пе­ревищує одиниці, то індексація не проводиться (таким чином індексація розміру нормативної грошової оцінки можлива лише в сторону збільшення). Втім, це правило є обов’язковим лише для оренди земель державної або комунальної власності, про це детальніше далі.

У випадку оренди земельних ділянок приватної власності сторони договору погоджують, чи взагалі застосовувати­меться індексація нормативної грошової оцінки для ці­лей розрахунку орендної плати. Якщо погоджено не за­стосовувати індексацію нормативної грошової оцінки, то орендна плата буде зафіксована на весь строк оренди.

Детальніше про індексацію йтиметься в підрозділі 3.6.2 цього Посібника.

Індексація орендної плати на індекс інфляції. Також зверніть увагу на те, що згідно з частиною 3 статті 21 За­кону про оренду землі, обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів ін­фляції (не плутати з індексацією нормативної грошової оцінки, про що йшлося вище!), якщо інше не передба­чено договором. На відміну від індексації нормативної грошової оцінки включення або невключення застере­ження про незастосування індексу інфляції є справою добровільною як у випадку оренди земель приватної власності, так і у випадку оренди земель державної або комунальної власності.

Увага! По можливості не допускайте включення до до­говору оренди землі (особливо державної чи комуналь­ної власності) положення про те, що до орендної плати застосовуються індекси інфляції. Коефіцієнт індексації буде застосовуватися незалежно від нього, періодично збільшуючи нормативну грошову оцінку орендованої

№

Істотна умова

3 якої дати діє

Коментарі до застосування

земельної ділянки, проте підписавши договір із засто­суванням індексу інфляції, Ви як орендар можете поста­вити себе в кабальні умови – сплачуватимете орендну плату з фактично подвійним застосуванням індексів ін­фляції, тобто:

■   окремо із застосуванням індексу інфляції у чистому вигляді; та

■   окремо індексації нормативної грошової оцінки зе­мельної ділянки за Коефіцієнтом індексації, в якому вже враховано індекс інфляції.

Розрахунок Коефіцієнту індексації, як ми вже говорили, здійснюється на підставі офіційного індексу інфляції, хоча й у зменшеному згідно з формулою значенням. У випадку щорічного застосування до орендної плати ін­дексу інфляції в чистому вигляді, суто арифметично сума орендної плати може сягнути дуже великих розмірів вже у перші сім-десять років.

Увага! Часто орендарі та орендодавці плутають застосу­вання індексу інфляції з індексацію нормативної грошо­вої оцінки, де теж у формулі застосовується індекс інфля­ції, хоча і не в повному розмірі (дивіться підрозділ 3.6.2 щодо прикладів розрахунків орендної плати). Це різні, абсолютно незалежні фактори зміни (вважайте – періо­дичного збільшення) орендної плати.

Детальніше про індексацію мова піде далі у підрозділі 3.6.2 цього Посібника

форми платежу

22 жовтня 1998 року

Форма платежу може бути:

■       грошова (у гривнях);

■   натуральна (розрахунок здійснюється товарами, продукцією, наприклад, фуражним зерном, цукром, соломою); або

■   відробіткова (орендар надає орендодавцеві певні послуги, наприклад, навесні забезпечує оранку городів та присадибних ділянок).

Допускається поєднання різних форм оплати в одному договорі. Детальніше про це йшлося у пункті 3 цієї та­блиці 3-2.

№

Істотна умова

3 якої дати діє

Коментарі до застосування

У випадку оренди земельних ділянок державної та ко­мунальної власності – орендна плата повинна сплачу­ватися виключно у грошовій формі!

Детальніше про форми внесення орендної плати мова піде далі у підрозділі 3.6.2 цього Посібника

строків внесен­ня (до

листопа­да 2003 року – термін внесен­ня)

22 жовтня 1998 року

Строки внесення орендної плати погоджуються сто­ронами і зазначаються у договорі. Як правило, орендна плата сплачується один раз на рік або до певного числа певного місяця

порядку її вне­сення і пере­гляду

22 жовтня 1998 року

Порядок внесення орендної плати передбачає спосіб її виплати, наприклад:

■     видачу її у готівковій формі за відомістю (най­більш поширений спосіб щодо оренди земель сіль­ськогосподарського призначення), що підписується кожним орендодавцем, або

■     переказ у безготівковій формі на певний рахунок, вказаний орендодавцем у договорі оренди земель­ної ділянки.

Кожну виплату орендної плати слід підтверджувати до­кументами. У випадку виплати товарами або послугами це можуть бути акти приймання-передачі товарів або надання послуг. Сторони можуть домовитися і про інші особливі умови щодо порядку виплати орендної пла­ти, наприклад, шляхом переказу на банківські рахунки третіх осіб (дітей, родичів, агентів (представників), ліку­вальних закладів), поповнення депозиту орендодавця у банку.

Перегляд орендної плати – надзвичайно важливе пи­тання. Щонайменше, сторони повинні прямо зазначити у договорі, що перегляд не відбувається. Однак, часто у договорах оренди землі сторони передбачають, що орендна плата періодично переглядається, наприклад, у випадку підвищення цін та тарифів, зокрема, ставок по­датку на землю, погіршення стану орендованої ділянки не з вини орендодавця, зміни умов господарювання.

№

Істотна умова

З якої дати діє

Коментарі до застосування

Якщо застереження про перегляд орендної плати і вно­ситься, слід уникати загальних фраз, які допускають мно­жинне тлумачення, на кшталт, «зміни умов господарю­вання». Такі підстави для зміни орендної плати завжди непросто довести, а відтак висока імовірність того, що сторони не зможуть вирішити спір самостійно і змушені будуть звертатися до суду, що значно ускладнить процес і зробить його відчутно дорогим. Кожен фактор, чинник, подія, з якою сторона пов’язує можливість перегляду орендної плати, повинна бути максимально чітко опи­сана і допускати об’єктивний обрахунок та доведення незалежно від волі сторін договору. Такими підставами можуть бути, наприклад, девальвація національної ва­люти України по відношенню до долара США на понад 15% згідно з офіційним курсом НБУ або річне зростання індексу споживчих цін (темпів інфляції) до 10% згідно з офіційними даними Державної служби статистики Укра­їни, розміщеними на вебсторінці служби: http://www.ukrstat.gov.ua.

За загальним правилом орендна плата за земельні ді­лянки державної і комунальної власності, передані в оренду для сільськогосподарського використання, пе­реглядається один раз на три роки. Порядок додатково встановлюється законом і, як правило, в тій самій формі відображається у договорі (дивіться зразок модифікова­ного Типового договору оренди землі, який наведені у до­датку 3-1 до цього Посібника).

Також варто знати, що Закон про оренду землі дає право орендареві вимагати зменшення орендної плати, якщо стан ділянки погіршився не з його вини

відповідальності за не­сплату оренд­ної плати

5 листопада 2003 року

Відповідальність за несплату орендної плати з’явилася лише через п’ять років після прийняття Закону про орен­ду землі – у 2003 році.

Сторони зобов’язані передбачити у договорі певну (на­віть мінімальну) пеню за несвоєчасне внесення орендної плати. Для цього достатньо написати, що відповідаль­ність встановлюється згідно з чинним законодавством України. Це передбачатиме для орендаря сплату додат­ково до суми простроченої орендної плати суми інфляції та 3% річних, як це передбачено частиною 1 статті 625 Цивільного кодексу.

№

Істотна умова

3 якої дати діє

Коментарі до застосування

Часто відповідальність за несвоєчасну і неповну спла­ту оренди встановлюється на рівні від 0,05% до 1% від несплаченої (простроченої) суми за кожен день про­строчення. При цьому така пеня не може перевищува­ти обмеження, встановлене законодавством України, згідно з яким максимальна сума пені за фінансовими зобов’язаннями (до яких слід відносити і орендну пла­ту) не може перевищувати подвійну облікову ставку, встановлену НБУ. Тобто, за період прострочення пеня не може перевищувати подвійну облікову ставку НБУ (сьогодні це 7,5% річних) помножену на 2 та поділену на кількість днів у році. Пеня розраховується за весь пе­ріод затримки (протермінування) сплати, з точністю до одного календарного дня (часто в договорах відповідні положення формулюються, як «подвійна ставка НБУ за кожний день затримки», хоча ми радимо писати і розу­міти цей пункт як «за весь період затримки платежу»).

Додатково можуть бути передбачені штрафи або одно­стороннє розірвання договору, якщо орендна плата сис­тематично не сплачується протягом певного періоду (як правило цей період становить три місяці, іноді шість мі­сяців для земель сільськогосподарського призначення, однак за домовленістю сторін може бути визначений й інший строк)

4

Умови використання та цільове призна­чення земель­ної

ділянки, яка

переда ється в

оренду

22 жовтня 1998 року

Орендар зобов’язаний завжди використовувати зе­мельну ділянку відповідно до її цільового призначення та умов, на яких вона була передана в оренду.

Цільове призначення, зазначене в договорі оренди зем­лі, повинно збігатися із вказаним у правовстановлюючих документах.

Сторони можуть передбачати різні умови цільового ви­користання орендованих земельних ділянок. У випадку земельних ділянок, переданих для будівництва, часто пе­редбачається кінцевий термін для погодження дозвільної документації та початку будівельних робіт. У промисло­вості однією з умов використання земельної ділянки може бути рекультивація земель або знесення споруд (як прави­ло, тимчасових) після закінчення строку оренди. Останнім часом, коли мова йде про оренду сільськогосподарських земель, усе більше уваги звертають на обов’язковість роз­роблення і дотримання проекту сівозмін

№

Істотна умова

3 якої дати діє

Коментарі до застосування

5

Умови збере­ження стану об’єкта оренди (з 22 жовтня 1998 року до листопа­да 2003 року – умови збере­ження якості землі)

22 жовтня 1998 року

Умови використання ділянки, як правило, тісно пов’язані з умовами збереження стану об’єкта оренди. Тут мова йде про те, що орендар повинен використовувати зе­мельну ділянку таким чином, аби не погіршувати її стан, дотримуватися режиму охоронних зон, які можуть бути встановлені на ділянці, вимог природоохоронного за­конодавства тощо. Очікується, що, за винятком окремих випадків, після закінчення строку оренди земельна ді­лянка повинна бути повернута орендодавцеві у стані, не гіршому за той, в якому її було надано в оренду. Крім того, підставою для розірвання договору оренди землі може бути порушення режиму охоронних зон та приро­доохоронного законодавства

6

Умови і строки пере­дачі зе­мельної ділянки оренда­рю

5 листопада 2003 року

Відповідні положення договору оренди землі передба­чають протягом якого строку та у якому стані орендова­на земельна ділянка повинна бути передана орендаре­ві. Зауважте, що відлік повинен вестися з дати реєстрації права оренди землі. До цього моменту передати земель­ну ділянку в користування неможливо.

Факт передачі земельної ділянки в оренду посвідчу-ється Актом приймання-передачі, який, до того ж, є обов’язковим додатком до договору оренди. Тому датою передачі ділянки в оренду, як правило, є дата реєстрації права оренди. На практиці, в Актах приймання-пере­дачі до останнього не зазначають дати, «дописуючи» її після дати державної реєстрації. Є й інша практика, коли акти датують тим же днем, що й дата підписання договору оренди землі. Часто фактич­на передача земельної ділянки відбувається відразу ж після підписання договору оренди землі (іноді і до під­писання, особливо в сфері товарного сільськогосподар­ського виробництва) і до державної реєстрації, чого робити не рекомендуємо.

Детальніше про особливості підписання Акту прийман­ня-передачі йшлося у пункті 2 таблиці 3-1

№

Істотна умова

3 якої дати діє

Коментарі до застосування

7

Умови повер­нення земель­ної

ділянки орендо­давцеві

22 жовтня 1998 року

Цей пункт передбачає умови та строки, в які ділянка повинна передаватися (повертатися) орендодавцеві.

Земельна ділянка повинна бути повернута орендодав­цеві в розумно стислі строки після закінчення строку дії договору оренди землі. Хоча законодавчо ці строки не встановлені. Звертаємо вашу увагу на те, що статтею 33 Закону про оренду землі передбачено автоматичне подовження договору оренди землі на тих же умовах у випадку, якщо протягом одного місяця після закінчення строку оренди орендодавець не звернувся до орендаря з письмовою вимогою про звільнення орендованої ра­ніше земельної ділянки. З огляду на це законодавче по­ложення розумний строк звільнення земельної ділянки не повинен перевищувати один місяць з дати закінчення строку оренди або кінцевого терміну оренди (виражено­го у вигляді певної дати). Доцільніше цей строк робити значно коротшим, наприклад, декілька робочих днів. Це дасть можливість орендодавцеві оперативно реагувати на будь-які факти затримки з поверненням земельної ді­лянки або її поверненням у неналежному стані.

Умовами повернення можуть бути вимоги щодо від­сутності сміття та шкідливого забруднення земельної ділянки, демонтажу будь-яких тимчасових конструкцій (або навіть і капітальних споруд), зведених орендарем, рекультивації ґрунту тощо.

Передача земельної ділянки назад орендодавцеві по за­вершенню оренди посвідчується актом приймання-передачі (а точніше, повернення земельної ділянки). Цей акт не є обов’язковим додатком до договору оренди землі. Законодавство не містить зразка такого акта або вимог до нього. Рекомендуємо складати його за фор­мою, подібною до форми Акта приймання-передачі, шаблон якого наведено у додатку 3-3 до цього Посібника

8

Існуючі обме­ження (обтя ження) щодо використання зе­мельної ділянки

22 жовтня 1998 року

Щодо земельної ділянки можуть бути встановлені пев­ні обмеження у її використанні – охоронні зони та/або права третіх осіб (сервітути, емфітевзиси, суперфіції, обтяження іпотекою тощо). Саме про наявність або відсутність таких обмежень (обтяжень) орендодавець зобов’язаний повідомити орендаря та зазначити у дого­ворі оренди землі. При цьому також зазначають підста­ви встановлення існуючих обмежень (обтяжень)

№

Істотна умова

3 якої дати діє

Коментарі до застосування

9

Визна­чення сторони, яка несе ризик випад­кового пошко­дження або зни­щення об’єкта оренди чи його частини

22 жовтня 1998 року

Ризик випадкового знищення полягає у небезпеці, за­грозі завдання шкоди земельній ділянці через обста­вину, котру сторона договору не могла передбачити, а тому не могла її контролювати та відвернути наслідки (наприклад, забруднення земельної ділянки внаслідок викиду шкідливих речовин заводом, що розташований неподалік, зсув ґрунту). Як правило, ризик випадкового знищення покладається на власника земельної ділянки, проте умовами договору може бути передбачено і те, що ризик випадкового знищення несе орендар

10

Відпо­відаль­ність сторін

22 жовтня 1998 року

Відповідні положення договору оренди повинні перед­бачати відповідальність сторін за недотримання (неви­конання або неналежне виконання) положень договору (не лише за несплату чи прострочення оплати за догово­ром). На практиці, сторони договору оренди земель сіль­ськогосподарського призначення цей пункт викладають відтворюючи відповідне положення Типового договору оренди землі, тобто доволі абстрактно: за невиконання або неналежне виконання цього договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону або договору.

У договорах оренди земельних ділянок несільськогосподарського призначення відповідальність сторін частіше прописана конкретно, наводячи розміри штрафів, пені за порушення умов договору оренди

11

Умови передачі у заставу та вне­сення до статутно­го фонду (капі­талу) ¹⁵ права оренди земель­ної

ділянки

14 жовтня 2008 року

Такі умови визначаються за домовленістю сторін, якщо мова йде про землі приватної власності. У випадку зе­мель державної або комунальної власності, внесення права оренди таких земель до статутного фонду (ка­піталу) підприємств або передача в заставу такого пра­ва іншій особі прямо заборонені законодавством. Слід зазначити, що й у випадку земельних ділянок приватної власності дозвіл на передачу права їх оренди в заставу або до статутного капіталу трапляється вкрай рідко