Хто може бути власником (розпорядником) землі в Україні?

Відомо, що орендувати земельну ділянку можна лише в особи, яка має право такою земельною ділянкою розпоряджатися. А розпоряджатися земельною ділянкою може її власник або орган чи особа, ним уповноважена. Відсутність або недостатність повноважень на передачу ділянки в оренду створює серйозний ризик наступної втрати права оренди.

Отже, перш ніж укладати договір оренди земельної ділянки, слід встановити, кому вона належить або хто має право нею розпоряджатися. Якщо мова йде про землі в приватній власності, тоді все відносно не складно (і то можуть виникати певні практичні складнощі). В разі земель комунальної власності чи подекуди державних земель – розрізняється і процедура передачі права на оренду тими чи іншими орендарями. Саме про це піде мова нижче.

В Україні земельні ділянки на праві власності можуть належати:

• громадянам України;
• юридичним особам, зареєстрованим в Україні;
• іноземним громадянам та особам без громадянства;
• іноземним юридичним особам;
• іноземним державам;
• територіальній громаді (комунальна власність); або
• державі Україна (державна власність).

Здавалось би перелік є вичерпним. Залишилося додати мешканців інших планет, якщо таких винайдуть і нададуть їм відповідну правосуб’єктність. Проте не все так просто. Наприклад, станом на кінець 2019 році іноземні громадяни, іноземні юридичні особи та навіть українські юридичні особи з іноземними учасниками (акціонерами) – не можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення (не залежно від того чи є ці землі підмораторні, чи не є). Про це детальніше – нижче.

Для зручності ймовірних власників можна поділити на такі групи:

• приватні власники – громадяни України, іноземні громадяни та особи без громадянства та різноманітні юридичні особи, які належать як вітчизняним, так і іноземним власникам, з урахуванням певних обмежень, про які ми поговоримо нижче;
• комунальні власники (територіальна громада) – в особі органів місцевого самоврядування; та
• держава – в особі відповідних органів державної влади, зокрема КМУ, Ради Міністрів АРК, районних та обласних державних адміністрацій.

Ще один цікавий власник (точніше – розпорядник) є колектив бувшого сільськогосподарського підприємства. Законодавець вперше з 2001 року згадав про те, що не всі землі вийшли із статусу колективної власності. Це і землі резерву. Це і так звані «пасовища», тобто землі, які на етапі розпаювання цілком свідомо залишили в спільному користуванні. І в спільній власності адже власність колективну можна вважати таким собі рудиментом саме спільної власності. В спільній власності в кожного є рівна доля і рівне право розпорядження землею.

Так, в законі, який вступив в дію 1 січня 2019 року у зборів колективів бувших КСП з’явилося можливість зібратися і прийняти рішення про розпаювання залишків – тих самих земель резерву,  пасовищ. На практиці автору не відомі успішні випадку реалізації можливості «допаювання». Причин як мінімум три:

• закон не визначає процедуру прийняття рішень, навіть не визначає необхідний кворум;
• зібрати співвласників (себто працівників того самого КСП) наразі майже не можливо. Давайте будемо відверті: учасники можливого «допаювання» знаходилися в пенсійному віці ще на початку двотисячних. На питання чи можуть в зборах брати участь спадкоємці – закон відповіді теж не дає;
• землі, які б могли бути «допайованими» – в своїй більшості вже приватизовані іншими громадянами, передані в оренду, в тому числі по конкурсній процедурі, в статусі державної землі тощо.

Права цих осіб як потенційних землевласників неоднакові. Існують певні обмеження щодо того, які землі можуть бути, наприклад, у приватній власності або, скажімо, у власності іноземних осіб. Давайте детальніше розберемося якими землями може володіти кожен із суб’єктів.

Приватні власники.

1. Громадяни України та українські юридичні особи можуть володіти усіма земельні ділянки, окрім:

а) земель загального користування населених пунктів (майдани,
вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари,
кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо);

б) земель під залізницями, автомобільними дорогами, об’єктами
повітряного і трубопровідного транспорту;

в) земель лісогосподарського призначення, крім випадків, визначених законодавством, наприклад:

• замкнені земельні лісові ділянки площею до 5 га (або біль­ше у разі їх спадкування); та
• земельні ділянки, вкриті лісами, які створені їх власниками на деградованих та малопродуктивних землях та які при­дбані ними відповідно до закону (без обмеження площі);

г)  земель водного фонду, крім випадків, визначених законодавством, а
саме:

• замкнені природні водойми (загальною площею до 3 га);
• штучні водойми, створені власниками земельних ділянок на таких ділянках.

ґ) земельних ділянок, які використовуються для забезпечення діяль­ності органів місцевого самоврядування;

д) земельних ділянок, штучно створених в межах прибережної захисної смуги чи смуги відведення, на землях лісогосподарського призначення та природно-заповідного фонду, що перебувають у
прибережній захисній смузі водних об’єктів, або на земельних ді-
лянках дна водних об’єктів;

е) земельних ділянок, які можуть перебувати виключно у власності держави.

2. Іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.

3. Аналогічно до фізичних осіб іноземців, іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення:

• у межах населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна та для спорудження об’єктів, пов’язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні;
• за межами населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна.

Це ж стосується і спільних підприємства, які засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у випадках.

Комунальні власники (територіальна громада).

Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають:

• усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності;
• земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об’єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.

При цьому, Земельний кодекс встановлює перелік земель, які не можуть передаватись у приватну власність. До таких земель належать:

• землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо);
• землі під залізницями, автомобільними дорогами, об’єктами повітряного і трубопровідного транспорту;
• землі під об’єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом;
• землі лісогосподарського призначення, крім випадків, визначених цим Кодексом;
• землі водного фонду, крім випадків, визначених цим Кодексом;
• земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування;
• земельні ділянки, штучно створені в межах прибережної захисної смуги чи смуги відведення, на землях лісогосподарського призначення та природно-заповідного фонду, що перебувають у прибережній захисній смузі водних об’єктів, або на земельних ділянках дна водних об’єктів;
• землі під об’єктами інженерної інфраструктури міжгосподарських меліоративних систем, які перебувають у комунальній власності.

Держава.

Ну і куди ж без держави? Так, у державній власності перебувають усі землі України, крім земель комунальної та приватної власності. На відміну від приватних осіб та територіальних громад, держава сама по собі не є учасником рентних відносин. Розпорядження власними землями вона реалізує через систему уповноважених органів та інституцій.

Так, наприклад, державними землями сільсьскогосподарського призначення тривалий час розпоряджався Держгеокадастр України (через свої управління у областях). Варто зазначити, що репутацію даний орган набув дуже нагативну. Саме тому, ще у 2017 року уряд затвердив стратегію поступової передачі земель сільськогосодарського призначення у власність територіальних громад. Виконується згадана програма дуже не рівномірно і часто гальмується через відсутність волі (чи можливості) органів місцевого самоврядування на створення об’єднаних територіальних громад.

Варто зазначити, що чинне законодавство визначає перелік земель державної власності, які не можуть передаватись у приватну власність, належать, а саме:

• землі атомної енергетики та космічної системи;
• землі під державними залізницями, об’єктами державної власності повітряного і трубопровідного транспорту;
• землі оборони;
• землі під об’єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом;
• землі лісогосподарського призначення, крім випадків, визначених цим Кодексом;
• землі водного фонду, крім випадків, визначених цим Кодексом;
• земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук;
• земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;
• земельні ділянки, закріплені за державними закладами професійної (професійно-технічної) освіти;
• земельні ділянки, закріплені за державними закладами фахової передвищої освіти;
• земельні ділянки, закріплені за державними закладами вищої освіти;
• земельні ділянки, що використовуються Чорноморським флотом Російської Федерації на території України на підставі міжнародних договорів, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України;
• землі під об’єктами інженерної інфраструктури загальнодержавних та міжгосподарських меліоративних систем, які перебувають у державній власності.

Особливості розпорядженнями деякими категоріями земель.

Розпорядження землями запасу та резервного фонду. Окремо від інших різ­новидів земель стоять землі запасу та резервного фонду. Вони мають особливий статус. Незважаючи на схожість назв, відмінності між цими землями є принципові. Тим не менш, на практиці такі землі рідко розрізняють та у більшості випадків навіть не зна­ють, де проходять межі одних та інших земель. Маються на увазі межі юридичні, не тільки георгафічні. Спробуємо дати визначення цих земель, виходячи з комплексного аналізу земельного законодавства.

Землі запасу – це всі ті землі, які не перебувають у власності або користуван­ні фізичних чи юридичних осіб (у тому числі, комунальних та державних підпри­ємств). Землі запасу не є окремою категорією земель (а можуть належати до однієї із 9 категорій земель, визначених Земельним кодексом, наприклад, землі сіль­ськогосподарського призначення, землі житлової та громадської забудови, землі оздоровчого призначення і т.д.).

Землі резервного фонду – це земельний масив, який формувався місцевими ра­дами на етапі передачі земель із державної власності у власність колективну. Наразі необхідність формування резервного фонду передбачена у випадку приватизації зе­мель (сільськогосподарських угідь) комунальних і державних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій приватними особами. Тобто, це ті землі, які не були передані із державної в колективну, а згодом приватну, власність. Спершу ре­зервний фонд формувався для того, щоб у разі виявлення нових або новоприйнятих членів КСП передати їм земельні частки (паї) за рахунок такого резервного фонду. Зараз за рахунок земель резервного фонду (а втім і земель запасу) очікують, зокрема, задовольнити потреби у земельних ділянках деяких категорій осіб, які проживають у сільській місцевості (у межах норм безоплатної приватизації).

Таким чином, землі вважаються землями запасу, якщо вони не перебувають у чийсь власності або користуванні, а при передачі у користування (або власність), втрачають такий статус. Землі ж резервного фонду, залишаються землями резервного фонду навіть при їх передачі в оренду, але втрачають такий статус при передачі їх у власність.