Ну хто з нас не мріяв мати у розпорядженні власне озерце? Чи, хоча б, невеличкий ставочок. В теорії все виглядає чудово. По-перше, влітку завжди є можливість позасмагати та освіжитися. По-друге, можна зайнятися ловлею риби. А, якщо Ваша комерційна жилка достатньо потужна, можливо, Ви забажаєте заснувати власну справі із розведення риби.
Ще одне, мало не найважливіше, застосування водойми мають для аграрного сектору. Мова йде про облаштування поливних систем. Саме поливні технології дозволяють досягнути у рослинництві найбільшої ефективності (і, як наслідок, прибутковості). Враховуючи зміну кліматичних умов, зміну меж зони екстремального землеробства – будівництво і розвиток іригаційних систем є на часі для переважної більшості господарств. Іригаційні системи необхідно живити, наповнювати водою.
На жаль, у той момент, коли чудова ідея починала шукати своєї реалізації, Ви стикалися із цілою низкою процесуальних питань. Питання переростали у справжні проблеми, які, якщо не вбивали, то зводили нанівець увесь Ваш запал. При цьому, іноді доходило до абсурду.
Відомі випадки притягнення до кримінальної відповідальності власників земельних ділянок, на яких, внаслідок акумуляціїї у низині дощової води, природньо утворювалися невеличкі стави. Прокуратура кваліфікувала такі випадки за статтею 254 Кримінального кодексу України, як «безгосподарське використання земель».
У цьому матеріалі ми детально дослідимо дане питання, розберемося, що ж таки можна (та у якому порядку) орендувати та використовувати. В тому числі і з метою їх використання для поливу. Визначимо хто має бути сторонами договору оренди водного об’єкту, та які вимоги до нього висуває чинне законодавство. Розглянемо також і варіант того, як самостійно спорудити водний об’єкт.
Правове регулювання
Для початку зазначимо, що майже 20 років незалежності нашої держави не існувало єдиного порядку надання водних об’єктів в оренду. Як наслідок, переважна більшість існуючих, оформлених в період до 2013 року, документів (в тому числі договорів оренди) можна сміливо ставити під сумнів, через їх не відповідність навіть тодішнім положенням законодавства.
У 2013 році відбулися зміни, які докорінно змінили процедуру надання водних об’єктів. Мова йде про прийняття спеціального закону України «Про аквакультуру» (далі – Закон). Законом було визначено процедуру передачі в оренду, особу орендодавців. Невід’ємними частинами Закону можна вважати два накази Міністерства екології та природних ресурсів України, а саме:
- Наказ №236 від 28.05.2013, яким встановлено Методику визначення розміру плати за надані в оренду водні об’єкти; та
- Наказ №99 від 18.03.2013, яким визначено порядок розроблення паспорта водного об’єкта.
Оскільки земля і вода одночасно є об’єктами природокористування та виступають предметом екологічних відносин, користування об’єктами водного фонду одночасно регулюються Водним та Земельним кодексами України, а також Законом України «Про охорону навколишнього середовища». Таким чином, наведені нормативно-правові акти і становлять законодавче підґрунтя, на якому базується системи користування водними об’єктами.
Що орендуємо?
Водний кодекс України надає наступне визначення водного об’єкта:
- «водний об’єкт — природний або створений штучно елемент довкілля, в якому зосереджуються води (море, річка, озеро, водосховище, ставок, канал, водоносний горизонт)».
Не зважаючи на формальне існування визначення, водні об’єкти мають свою особливість. Водні об’єкти надаються в оренду в комплексі з прибережними захисними смугами, землями, зайнятими водою, та гідротехнічними спорудами. Відповідні положення закріплені у статті 51 Водного кодексу України та статті 59 Земельного кодексу України.
Отже, коли ми говоримо про водний об’єкт ми маємо розуміти, що мова йде не тільки про певну сукупність води, а і про земельну ділянку, на якій вона розташована. Відповідно, мова йде про землі водного фонду. Таким чином, право користування має бути встанровлено і на водойми, і на земельну ділянку, на якій водойма знаходиться.
Не підлягають передачі у користування на умовах оренди водні об’єкти, що використовуються для питних потреб, а також ті, які розташовані в межах територій та об’єктів, що перебувають під охороною відповідно до Закону України “Про природно-заповідний фонд України”. Отже перш ніж розпочинати оформлення прав на водойму – необхідно переконатися чи не підпадає така водойма під обмеження.
Який порядок одержання у користування?
Аукціон. Оскільки вище ми вже встановили, що мова йде скоріше про земельні ділянки аніж про воду, за загальним правилом передача у користування відбувається на земельних торгах. Такий порядок проведення земельних торгів (аукціону) визначений у статтях 134..137 Земельного кодексу України.
Особа, яка зацікавлена в отриманні права оренди водного об’єкта в конкурсному порядку (аукціону), отже здійснюється в такій послідовності:
- звернення із заявою про надання в оренду водного об’єкту (належного орендодавця ми розкриємо далі в матеріалі);
- отримання інформація про порядок та умови проведення земельних торгів (аукціону щодо продажу права оренди водного об’єкта);
- участь в аукціоні (детально читайте про участь в онлайн та в класичних аукціонах);
- пропозиція найкращих умов серед учасників аукціону та укладення договору оренди.
У той же час, частина 3 статті 134 Земельного кодексу України містить виключення, коли проведення аукціону не є обов’язковим. Так, аукціон не потрібен, якщо:
- землі надаються для спеціального водокористування відповідно до отриманих спеціальних дозволів (ліцензій); та
- у випадку передачі громадянам ділянок для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства (та в інших випадках безоплатної приватизації).
Створення штучних водойм на землях, одержаних в ході безоплатної приватизації – є достатньо розповсюдженою практикою. Проте в таких випадках виникає необхідність зміни цільового призначення земельних ділянок на землі водного фонду. Без зміни цільового призначення неможливо оформити документи на водойму і на водокористування. Крім цього, існує високий ризик претензій зі сторони контролюючих та правоохоронних органів до власника землі через «без господарське використання», яке ми вже згадували на початку матеріалу.
Приватизація. В ході процедури приватизації особа, передача у користування водного об’єкта (із земельною ділянкою) може здійснюватися за проектом землеустрою щодо її відведення. Детальніше про процедуру приватизації читайте у відповідному розділі нашого Посібника.
Так, зацікавлена особа звертається з клопотанням про надання дозволу на розробку відповідного проекту. У клопотанні зазначаються орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення. До клопотання додаються:
- графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки; та
- письмова згода землекористувача (наприклад, чинного орендаря), засвідчена нотаріально (у разі вилучення із користування земельної ділянки). Для уникнення непорозумінь, зазначимо, що згода чинного користувача (орендаря) потрібна і у випадку проведення аукціону.
Розпорядник у місячний строк розглядає клопотання і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні.
Після розробки та затвердження технічної документації, відомості про водний об’єкт (земельну ділянку під ним) заносяться до державного земельного кадастру і укладається договір оренди. На підставі такого договору оренди відбувається реєстрація речових прав у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Таким чином, ми констатуємо два можливих шляхи для одержання у власне користування земельної ділянки із водним об’єктом. Вибір пріоритетного шляху залежить від того, з якою метою буде використовуватися відповідна ділянка.
Хто розпорядник/орендодавець?
Відповідно до статті 122 Земельного кодексу України повноваження щодо надання земельних ділянок під водними об’єктами у користування на умовах оренди належить:
- у межах населених пунктів – сільським, селищним та міським радам (або ОТГ, якщо така створена); та
- за межами населених пунктів – обласним державним адміністраціям.
Щодо водного об’єкта, частина якого розташована в межах населеного пункту, а інша частина за його межами, то одним із способів надання такого об’єкта в оренду шляхом зміни меж населеного пункту таким чином, щоб весь водний об’єкт знаходився в межах населеного пункту або за його межами. Також можливим є передача частини земельної ділянки (дна водного об’єкта) у комунальну власність чи земельних ділянок комунальної власності у державну власність. Теоретично можливо одержати в оренду частину водного об’єкту проте на практиці чіткої процедури – не передбачено.
Які умови договору?
Орендні відносини виникають на підставі відповідного договору. Тут не можна не згадати про Постанову Кабінету міністрів України №420 від 29.05.2013 року, якою була затверджена Типова форма договору оренди водного об’єкта.
Окрім основних істотних умов (як розмір орендної плати, об’єкт оренди, строк користування тощо) у договорі оренди водного об’єкта визначаються, зокрема наступні умови:
- зобов’язання щодо здійснення заходів з охорони та поліпшення екологічного стану водного об’єкта, експлуатації водосховищ та ставків, відповідно до встановлених для них територіальними органами Державного агентства водних ресурсів України режимів роботи;
- умови щодо забезпечення загального водокористування;
- необхідність оформлення права користування гідротехнічними спорудами; а також
- відповідальність орендаря за шкоду, що може бути нанесена третім особам, внаслідок неналежного виконання умов договору.
У межах населених пунктів забороняється обмеження будь-яких видів загального водокористування, крім випадків, визначених законом. Заборона загального водокористування водними об’єктами, наданими в користування на умовах оренди та їх нецільове використання є підставою для розірвання договору оренди. Його орендарі зобов’язані передбачити місця для безоплатного забезпечення права громадян на загальне водокористування (купання, плавання на човнах, любительське і спортивне рибальство тощо). При визначенні таких місць перевага надається традиційно розташованим місцям масового відпочинку.
В цілому затверджена типова форма договору не викликає серйозних зауважень. Більше того, як показує практика, орендодавці в силу свого статусу органів місцевого самоврядування майже ніколи не готові вдаватися до перегляду їх положень. Саме тому, перед тим як підписати договір і взяти на себе певні зобов’язання, необхідно дуже детально вивчити його положення, визначити потенційні ризики притаманні конкретному об’єкту.
А що як Ви хочете створити власний водний об’єкт на своїй (чи орендованій) ділянці?
Актуальність даного питання для аграрних підприємств полягає у постійній необхідності водних ресурсів з метою підпитки іригаційних систем. Широкого поширення набула практика створення штучних резервуарів для збору дощової води із подальшим його використанням для власних потреб. Трапляється і комбіноване живлення водойм, наприклад, дощове та від ґрунтових вод.
Звичайно, що будь-яке будівництво (саме будівництвом є процес влаштування, викопування чи створення водойм в будь-який спосіб) на земельній ділянці починати необхідно з належного оформлення права власності чи користування цієї ділянки. Будівництво є на орендованій ділянці має певні нюанси, пов’язані із одержанням дозволу власника землі – будь то «пайовик» чи держава або територіальна громада.
Якщо будівництво водойми планується на орендованій земельній ділянці, необхідно обов’язково одержати нотаріальну згоду орендодавця. Крім цього, необхідно дуже уважно слідкувати за тим, щоб таке будівництво не суперечило умовам договору оренди. У разі недотримання положень договору, Ваші дії можуть стати підставою для розірвання договору оренди землі (в тому числі і у судовому порядку).
Звичайно, для будь-якого будівництва, замовник (як правило замовник – це власник чи орендар земельної ділянки) повинен одержати дозвіл на виконання будівельних робіт. Перелік основних етапів погодження будівництва стисло викладений у статті 26 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”. Послідовний порядок здійснення будівництва:
- отримання замовником або проектувальником вихідних даних;
- розроблення проектної документації;
- затвердження проектної документації;
- виконання підготовчих та будівельних робіт;
- прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єкта; та
- реєстрація права власності на новостворений об’єкт.
Звертаємо Вашу увагу на те, що підготовчі роботи можуть розпочинатися після подання повідомлення про початок виконання підготовчих робіт. Заява подається до відповідного (за місцем знаходження, районного) органу державного архітектурно-будівельного контролю. Слід зауважити, що до підготовчих робіт відносяться і так звані «земельні» роботи. А через фізичні властивості водойм, як об’єктів будівництва – можуть займати переважну частину від загальної кількості робіт. Безпосередньо ж будівельні роботи можна починати – після подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт.
У разі недотримання процедури здійснення будівництва існуватиме ризик притягнення замовника будівництва до відповідальності за «самовільне будівництво». У такому разі, визнання права власності на новозбудовані будівлі та споруди доведеться здійснювати у судовому порядку. І навіть у випадку успішної реєстрації права власності – експлуатація будь-яких збудованих об’єктів без належного прийняття законно не можлива.
Звертаємо Вашу увагу, що чинне законодавство приділяє особливої уваги охороні ґрунтів. Одним із механізмів захисту є обов’язкове одержання дозволу на зняття чи переміщення ґрунтового покриву земельних ділянок. Дозвіл, в свою чергу, видається на підставі проектних документів, які підтверджують зберігання родючого шару ґрунту з можливістю його подальшого використання. Варто зазначити, що виключення все ж існують, і вони чітко визначенні законодавством.
Одержання дозволу не вимагається у випадках, якщо переміщення ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) здійснюється в межах однієї й тієї самої земельної ділянки, що надана для ведення особистого селянського господарства. Не вимагається одержання дозволу і у випадках, коли ґрунт не відповідає ознакам родючості. Отже в переважній більшості випадків, при будівництві водних об’єктів на землях сільського господарства – зняття, переміщення і складування ґрунту є обов’язковим. Обов’язковим, навіть у випадках, якщо ґрунт переміщується в межах земельної ділянки.
Таким чином, самостійне будівництво водного об’єкту є абсолютно реальним, хоч і вимагає ретельної підготовки.
На що ще необхідно звернути увагу?
Паспорт водного об’єкту
Не зважаючи на те, плануєте Ви самі будувати, чи орендувати вже існуючий водний об’єкт, Вам не обійтися без паспорту водного об’єкту. Як ми вже зазначали, порядок розроблення паспорту водного об’єкта затверджений Кабінетом міністрів України. Крім цього, розроблений паспорт водного об’єкта підлягає погодженню з Державним агентством водних ресурсів України.
Паспорт водного об’єкту є документом, який підтверджує існування саме водного об’єкту в розумінні законодавства. По аналогії із кадастровою інформацією на землю – інформацією, яка перетворює простір на Земній поверхні на земельну ділянку. Так само і паспорт водного об’єкту перетворює об’єкт фізичний (водойму в розумінні природничих наук) в предмет, яким можна користуватися на правових підставах.
Паспорт водного об’єкту — документ, в якому будуть надані всі характеристики водойми:
- площа, глибина, обсяги води (форсований, корисний, санітарний);
- основні гідрологічні характеристики водойми;
- характеристика водокористувачів;
- технічний стан, правила експлуатації, цільове призначення, відомча приналежність гідровузла , характеристика гідротехнічних споруд та багато іншого.
Паспорт водного об’єкта підлягає перегляду кожні п’ять років та у разі змін технічних параметрів водного об’єкта й гідротехнічних споруд, зміни гідрологічного режиму річки (водотоку) – отже, і відповідному коригуванню.
Надання водних об’єктів у користування на умовах оренди та здійснюється виключно за умови наявності паспорта водного об’єкта. Замовником робіт із розроблення паспорта водного об’єкта є його орендодавець. Отже, формально, обов’язок розробки та погодження паспорту покладається на орендодавця і здійснюється до моменту передачі водного об’єкта в оренду. У випадку ж самостійного будівництва цей обов’язок покладається на Вас.
У разі відсутності погодженого у встановленому порядку паспорта водного об’єкту, орендарю варто звернутися до орендодавця щодо необхідності виготовлення паспорта водного об’єкта.
У разі відсутності у обласної державної адміністрації коштів на розроблення паспорта водного об’єкта, орендарю, як правило, пропонується виготовити паспорт за власні кошти. У такому випадку укладається тристороння угода між орендодавцем (як правило, в особі голови комісії із надання в оренду водних об’єктів), орендарем та розробником паспорту.
Після виготовлення паспорту орендодавець із супровідним листом направляє його на погодження до Держводагентства України, яке погоджує його у строк, що не перевищує 15 робочих днів з дня його надходження.
На жаль, ми констатуємо, що усі клопоти із замовлення та оплатою розробки паспорту водного об’єкту лягають на плечі чинних (або потенційних) користувачів.
Спеціальне водокористування
Відповідно до статті 48 Водного кодексу України, спеціальне водокористування — це забір води з водних об’єктів із застосуванням споруд або технічних пристроїв, використання води та скидання забруднюючих речовин у водні об’єкти, включаючи забір води та скидання забруднюючих речовин із зворотними водами із застосуванням каналів.
Відповідно, якщо Ви маєте намір використовувати воду із орендованого водного об’єкта. При цьому, мова йде про об’єми води понад 5 кубічних метрів на добу. Що, насправді, для виробничих потреб дуже мало.
Дозвіл на спеціальне водокористування видається Державним агентством водних ресурсів України та його територіальними підрозділами.
Форма дозволу та нормативного розрахунку затверджена наказом Міністерства екології та природних ресурсів України від 23 червня 2017 року № 234. Форма заяви для отримання дозволу на спеціальне водокористування затверджена наказом Міністерства екології та природних ресурсів України від 12 квітня 2018 року № 116.
У дозволі на спеціальне водокористування встановлюються ліміт забору води, ліміт використання води та ліміт скидання забруднюючих речовин.
Для одержання дозволу на спеціальне водокористування юридична або фізична особа, фізична особа — підприємець подає документи до центру надання адміністративних послуг заяву, до якої додаються:
- обґрунтування потреби у воді з помісячним нормативним розрахунком водокористування і водовідведення (форма обґрунтування затверджена Наказом № 234);
- опис та схема місць забору води та скиду зворотних вод (у довільній формі);
- нормативи гранично допустимого скидання (гдс) забруднюючих речовин у водні об’єкти із зворотними водами (з розрахунком на кожний випуск (скид) окремо);
- затверджені індивідуальні технологічні нормативи використання питної води (для підприємств та організацій житлово-комунального господарства, суб’єктів господарювання, які надають послуги з централізованого водопостачання та/або водовідведення, житлово-експлуатаційних підприємств та організацій);
- копія правовстановлюючих документів на водні об’єкти (для орендарів водних об’єктів).
Зазначений перелік документів є вичерпним. Видача або надання відмови у видачі дозволу на спеціальне водокористування здійснюється протягом 30 календарних днів з дня надходження заяви та документів, необхідних для видачі дозволу.
В цілому необхідність одержання дозволу на спеціальне водокористування залежить від того, яким чином Ви збираєтеся використовувати водний об’єкт. Наприклад, для цілей рибальства та рекреації дозвіл одержувати не потрібно. А от якщо вода використовуватиметеся для поливу чи для промислових потреб – в переважній більшості випадків дозвіл все ж таки потрібен.
Підсумки
Отже, як ми вже становили, водний об’єкт можна одержати у користування виключно із ділянкою, на якій він знаходиться. У такому випадку, перш за Все, варто дізнатися, які умови користування пропонуються. Обов’язково варто встановити, чи розроблений на відповідний паспорт водного об’єкта. Інакше, це може лягти на ваші плечі і гаманець.
Можна і самостійно спорудити водний об’єкт на власній ділянці. Звертаємо Вашу увагу, що це не звільняє від обов’язку розробки та погодження паспорту водного об’єкта. До того ж, це тягне за собою необхідність зміни цільового призначення земельної ділянки, на якій водний об’єкт розташований.
Незалежно від того, яким чином водний об’єкт опиниться у Вашому користуванні, може виникнути необхідність одержання дозволу на спеціальне водокористування. Мова йде про випадки забору води понад 5 кубічних метрів на добу.
У матеріалі ми розкрили лише основні моменти, з якими Ви можете зіштовхнутися у ході оформлення прав користування на водні об’єкти. Безперечно, самостійно у всьому розібратися досить складно і часто існує реальна необхідність звернутися за кваліфікованою допомогою.
