Для практиків земельного законодавства період часу до 2015 року асоціювався із цілим пакетом документів, якщо мова йшла про оренду землі. Ціла низка законів, постанов, положень, та й просто неформальна практика земельних чиновників, вимагали цілого набору документів для підписання та, що теж важливо – державної реєстрації права оренди.
На щастя, в 2015 році законодавство значно лібералізувалося. Надалі ситуація ще кілька разів і подекуди докорінно змінювалася. Мова йде і про формальні вимоги до оформлення прав на землю, і про практику у відносинах оренди. У цьому розділі ми разом з Вами розберемося як, на разі, може (і повинен) виглядати договір оренди землі (земельної ділянки), які обов’язкові додатки він повинен містити.
Форма договору оренди землі. Вимога до форми договору оренди землі має свою, хоч і невелику, але досить важливу історію. Чинне законодавство під «формою договору» розуміє усну або письмову форми. Іноді спеціалісти в області права згадують варіант із письмовою формою та нотаріальним посвідченням.
Тривалий час точилися дискусії щодо того, чи є нотаріальне посвідчення договору оренди обов’язковим. Свого часу стаття 290 Господарського кодексу вимагала нотаріального посвідчення договорів оренди землі. Водночас у статті 14 Закону України «Про оренду землі» вимога щодо обов’язкового нотаріального посвідчення була відсутня. Тобто мало місце класичне неузгодження положень законодавства – загального в кодексі і більш спеціального в законі. Обов’язковість дії положень Господарського кодексу на відносини із фізичними особами – теж викликає сумніви. Інша справа – випадки оренди, в яких обидві сторони є юридичними особами чи органами влади, місцевого самоврядування.
Нарешті, ще 11 червня 2009 року в Господарський кодекс були внесені зміни. Зміни полягали в тому, що стаття 290 Господарського кодексу була виключена. Таким чином вимога про нотаріальне посвідчення договору оренди землі була скасована. Цей закон набув чинності 9 липня 2009 року. Щодо договорів оренди землі, навіть, існує судова практика визнання дійсними тих договорів оренди землі, які були укладені протягом дії вимоги про нотаріальне посвідчення і які, в порушення вимог статті 290 Господарського кодексу, не були посвідчені нотаріально. Одним із основних аргументів при прийнятті рішення судами було те, що норми Закону про оренду землі є спеціальними нормами, а тому вони мають перевагу над нормами Господарського кодексу.
На сьогодні, можна впевнено сказати, що договір оренди земельної ділянки повинен укладатися у простій письмовій формі, а речове право оренди за ним підлягає державній реєстрації. У той же час, на вимогу однієї з його сторін, договір оренди земельної ділянки може бути посвідчений нотаріально. Іншими словами, відсутність нотаріального посвідчення договору оренди землі ніяким чином не впливає на його дію, якщо тільки сторони прямо не обумовили обов’язковість його нотаріального посвідчення.
Відсутність вимоги про нотаріальне посвідчення договорів оренди землі істотно відрізняє їх від договорів оренди будівель, приміщень та споруд: згідно статті 793(2) Цивільного кодексу України договори оренди будівель, приміщень та споруд підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню ті договори, які укладаються на строк три роки чи більше.
Типовий договір та особливості його використання. Свого часу, Постановою Кабінету міністрів України від 3 березня 2004 року, № 220 було затверджено Типову форму договору оренди землі (далі – Типовий договір оренди землі). На меті створення Типового договору оренди землі була уніфікація договірного оформлення оренди землі та захист інтересів передусім власників земельних ділянок. Важко сказати на скільки запровадження типової форми допомогло врегулюванню відносин оренди адже дорадчих служб з земельних питань немає і понині. Використання ж типової форми договору оренди землі на той час певним чином закрило прогалину шляхом пропозиції не позбавленої недоліків (про недоліки – нижче) але все ж таки форми договору.
Звертаємо Вашу увагу на те, що Типовий договір оренди землі є обов’язковим для оформлення оренди землі між юридичними особами та іншими суб’єктами господарювання, зокрема органами державної влади та місцевого самоврядування. Це пов’язано з тим, що обов’язковість застосування типових форм договорів передбачена Господарським кодексом (стаття 179), який регулює лише відносини між суб’єктами господарювання, як ми про це вже зазначали.
Застосування Типового договору оренди землі НЕ є обов’язковим для договорів, які укладаються з фізичними особами (за винятком випадків, коли договір укладається з фізичною особою-підприємцем, що на практиці майже не зустрічається). Це пояснюється тим, що фізичні особи, простіше кажучи, звичайні люди такими не є суб’єктами господарської діяльності.
Досить часто державні реєстратори, вимагають, щоб договори із приватними землевласниками в тій чи іншій мірі відповідали Типовому договору оренди землі. На жаль, ця вимога найчастіше зустрічається саме по відношенню до договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Але ж застосування типової форми є для земель сільськогосподарського призначення є особливо недоречним: в переважній більшості орендодавцями є фізичні особи, а не підприємці. Отже брати Типовий договір до уваги при оформленні «пайових» земель – формальних підстав немає.
Недоліки Типового договору. Сам по собі Типовий договір містить, на нашу думку, ряд істотних недоліків. Нижче ми наведемо основні із них і пояснення, чому ми вважаємо ті чи інші положення – недоліками, на які потрібно звернути увагу.
По-перше, він протягом тривалого часу не містив усіх істотних умов, передбачених Законом України «Про оренду землі». Зокрема, мова йде про період часу з 16 вересня 2008 року і по квітень 2015 року. У цей період Типовий договір оренди землі не містив (разом чи окремо) наступних обов’язкових (істотними) умов:
- умова щодо передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки;
- зазначення кадастрового номера земельної ділянки (як наслідок велика кількість договорів мають кадастровий номер вписаний від руки або зазначений у додатковій угоді, що правильніше).
Крім цього, у Типовому договорі оренди землі не знайшли свого відображення положення, які стали сьогодні стандартом для ринку оренди землі. Прикладом таких положень є :
- дійсне зараз зазначення у тексті договору оренди земельної ділянки згоди орендодавця на обробку інформації про нього (дозвіл на обробку та передачу третім особам персональних даних); та
- навіть в 2019 році ми все ще стикаємося з положеннями в договорах про «початок дії з моменту державної реєстрації», хоча державна реєстрація договорів оренди землі починаючи із 1 січня 2013 року не відбувається. Пояснити це наявність такого рудиментарного положення інакше ніж використанням Типової форми договору ми не можемо.
- порядок збирання та використання посівів (урожаю), засіяних орендодавцем (або попереднім орендарем) до моменту підписання відповідного договору оренди.
Окремої згадки заслуговують положення в Типовому договорі, які дають можливість сторонам ультимативне право вимагати зміни розміру орендної плати, в разі «зміни цін, тарифів чи умов господарювання». Про які сталі стосунки між сторонами можна говорити, якщо з моменту укладення договорів ціни і тарифи змінилися в кілька разів, як мінімум?
З огляду на наведені застереження щодо Типового договору оренди землі, ми рекомендуємо використовувати іншу, розроблену нашою командою, редакцію. Її ми наводимо у додатку до цього матеріалу. Запропонований нами варіант договору включає усі вимоги до оформлення договорів оренди землі на момент написання цього матеріалу, зокрема містить усі законодавчо закріплені істотні умови для договорів оренди землі.
Окрім положень, які формально вимагаються в договорі, ми також включили до договору ті положення, які хоч і не наведені як істотні у Законі про оренду землі, проте випливають з інших вимог законодавства, а відтак потребують відображення в договорі.
Для Вашої зручності ми наводимо два проекти договорів, різниця в яких лише полягає у порядку визначення орендної плати: фіксована сума у гривнях, або відсоток від нормативної грошової оцінки.
Якщо ви використовували типову форму договору оренди у період з 16 вересня 2008 року і по квітень 2015 року існує велика вірогідність того, що Ваш договір не містить однієї (або кількох) істотних умов. При цьому, відсутність будь-якої з перелічених у Законі про оренду землі (включно з наведеними вище) істотних умов тривалий час давало судам підстави для визнання договорів оренди недійсним. Такої ж позиції притримувався і Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ, у своєму листі від 27 вересня 2012 року, № 10-1391/0/4-12.
Втім, у 2015 році позиція судів вкотре змінилася на протилежну. На разі, сама лише відсутність у договорах оренди землі однієї з істотних умов не є підставою для визнання таких договорів оренди недійсними. Так, Верховний Суд України, у своїй постанові від 09.12.2015 р. у справі № 6-849цс15 звертає увагу, що у справі про визнання недійсним договору оренди землі, з підстав відсутності у ньому істотних умов, суд має установити, чи дійсно порушуються права орендодавця, у зв’язку з відсутністю у договорі оренди таких умов, визначити істотність цих умов, а також з’ясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав.
Тобто, самого факту відсутності істотної умови недостатньо до тих пір, доки це не порушуватиме права власника землі.
З чого ж складається договір оренди землі? Основним законом, який запроваджує вимоги до договору оренди земельної ділянки (саме земельної ділянки, а не земельного паю), є вже неодноразово згаданий Закон України «Про оренду землі». Саме цей закон встановлює не тільки істотні умови договору оренди землі, а й перелік обов’язкових додатків до нього.
До квітня 2015 року невід’ємними частинами договору оренди були:
- план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;
- кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
- акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), хоча наявність кадастрового номеру і інформації в Державному реєстрі прав повинна нівелювати цей і попередній пункти;
- акт приймання-передачі об’єкта оренди (хоча положення про передачу земельної ділянки можна зазначити і в самому договорі, відповідно окремий документ, такий як акт приймання-передачі вже не є потрібним); та
- проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом, тобто для земельних ділянок, які відводилися із складу земель державної чи комунальної власності.
Відсутність хоча б одного з зазначених документів взагалі унеможливлювала процес оформлення права оренди. Втім, у 2015 році усі обов’язкові додатки були скасовані, а відтак їх обов’язковість визначалася виключно сторонами. На разі, для реєстрації права оренди, державному реєстратору подаються наступні документи:
- копія документа, що посвідчує особу заявника (паспорт, РНОКПП);
- документ, про сплату за надання витягу з Державного реєстру прав та документ про сплату державного мита (крім випадків, коли особа звільнена від сплати державного мита);
- документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення права оренди земельної ділянки (себто договір оренди); та
- документ на підтвердження повноважень особи – представника.
Як видно – додатки до договору оренди не передбачені, якщо тільки в самому договорі не зазначено інше.
Цікава ситуація склалася із актом приймання-передачі земельної ділянки. Не зважаючи на те, що він більше не є невід’ємною частиною договору оренди земельної ділянки, втім:
- більшість договорів оренди до сих пір містять положення про те, що він має бути підписаний між сторонами;
- є документом, що посвідчує факт передачі земельної ділянки в оренду від орендодавця (власника чи уповноваженої особи) орендареві, а також надає можливість розпочати використання ділянки згідно з укладеним договором оренди.
Відтак, обов’язковість акту приймання-передачі залишається на розсуд сторін договору. Складається він в довільній формі, але повинен обов’язково містити:
- найменування сторін та їх детальні реквізити;
- ідентифікацію земельної ділянки (місцезнаходження, площу, кадастровий номер, цільове призначення);
- стан земельної ділянки на момент підписання;
- перелік об’єктів нерухомості (будівлі, споруди), які розташовані на земельній ділянці із зазначенням їх власників та того, чи передаються ці об’єкти разом із ділянкою;
- підписи орендаря та орендодавця, а також печатки (за наявності); та
- дату підписання Акта приймання-передачі.
Історично земельні чиновники не дуже прискіпливо ставилися до наявності всіх додатків до договору оренди землі, передбачених Законом про оренду землі. Найчастіше ігнорували Акт визначення меж. Десь до 2005 року були непоодинокими випадки, коли договори оренди землі реєструвалися або взагалі без додатків, або з додатками, які були не підписані або не датовані. Такі от старі некомплектні договори оренди землі все частіше стають жертвами недоброзичливців (часто – з кола конкурентів), які намагаються визнавати їх недійсними.
Хороша новина – таких договорів в розпорядженні господарств залишилося не багато. Лишень ті, які підписувалися на тривалі строки. Відповідно, в разі наявності таких договорів – є всі підстави для перевірки і виправлення дефектів. Виправлення переважно відбувається шляхом підписання додаткової угоди чи нового договору оренди.
Наостанок хочемо ще раз наголосити на необхідності провести ревізію форм договорів, які Ви використовуєте. Нам відомі непоодиноку випадки, коли у самому договорі передбачається наявність додатків, обов’язковість яких законом більше не вимагається. Орендарі, знаючи положення законодавства, ігнорують цей пункт договору і цим допускають величезну помилку. Справа в тому, що посилання на ці додатки у договорі призводить до її обов’язковості. Тільки вже не в силу закону, а силу домовленості сторін, зафіксованої у договорі. Відповідно, їх відсутність може свідчити про некомплектність (неукладеність) договору і стати підставою для неприємного судового розгляду.
