Земельні частки (паї)

На відміну від земельної ділянки, земельна частка (пай) не має свого матері­ального втілення. Пай є лише правом одержати у власність земельну ділянку зі складу певного масиву землі. А втім, коли це право передають в оренду, орендар користується цілком реальними земельними ділянками. Далі в цьому розділі ми обговоримо, що таке земельні частки (паї), і яким чином можна ними розпоряджа­тися.

Земельна частка (пай) має особливий юридич­ний статус. Головною особливістю земельної частки є те, що вона не є земельною ділянкою, зокрема, не визначена в натурі (її межі невідомі до моменту виготовлен­ня і затвердження технічної документації) і не має унікального кадастрового номе­ра. Це лише документально оформлене право людини (юридичні особи не можуть бути власниками земельних часток (паїв) на майбутнє отримання у власність зе­мельної ділянки із земель колишніх колективних сільськогосподарських підпри­ємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, створених на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств.

Законодавство, зокрема і Земельний кодекс України, використовує термін «зе­мельна частка (пай)» не лише тоді, коли мова йде про землі колишніх КСП. Цей термін також застосовують і у випадку приватизації державних та комунальних сільськогосподарських підприємств. Так, стаття 25 Земельного кодексу передба­чає, що землі державних та комунальних підприємств, установ, організацій пере­даються їх працівникам, працівникам державних та комунальних закладів освіти, культури, охорони здоров’я, розташованих на території відповідної ради, а також пенсіонерам з їх числа з визначенням кожному з них земельної частки (паю). Од­нак, попри схожі назви, ці явища є зовсім різними і за своєю природою, і за про­цедурою одержання таких ділянок у власність.

У випадку безпосередньої передачі земель із державної та комунальної влас­ності, на відміну від колишніх земель колективної власності (земель колишніх КСП), ділянка підлягає приватизації з одночасним виділенням її в натурі та державної реєстрації права власності в Реєстрі прав. Тобто, особі не видається Сертифікат, як це чітко пе­редбачено для земель колишніх КСП. Перехідний етап, коли особа має на руках Сертифікат, у цьому разі відсутній. Тому до завершення процедури приватизації така особа не може якимось чином розпорядитися своїм правом на земельний пай – залишити у спадщину, подарувати, обміняти здати в оренду тощо.

1 січня 2019 року набули чинності положення Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні. Згідно положень наведеного закону, усі власники невитребуваних земельних часток (паїв) повинні будуть оформити (зареєструвати) право власності на відповідні земельні ділянки до 01 січня 2025 року.

Як оформлюють право на земельну частку (пай)? Право на земельну частку (пай) посвідчується офіційним документом – Сертифікатом. Зразок одного із варіантів Сертифіката можна побачити на малюнку:

Таке явище, як земельна частка (пай) зникає після отримання її власником права власності на певну земельну ділянку шляхом формування та реєстрації права власності на неї в Реєстрі прав.

Одиниця виміру земельної частки (паю). Кожна земельна частка (пай) виражена в умовних кадастрових гектарах. Саме умовні кадастрові гектари вказують у Сертифікатах. Чому це важливо? Тому що на момент реалізації права на земельну ділянку власник Сертифіката стає власником вже не умовної, а індивідуально визначеної на місцевості земельної ділянки, розмір якої в реальних, а не умовних гектарах часто не збігається з розміром, зазначеним у Сертифікаті.

Сертифікат на земельну частку (пай) площею 2 умовних кадастрових гектари може перетворитися на Свідоцтво площею вже 1,8 фізичних гектарів. Різниця зазвичай «витрачається» на землі громадського користування, наприклад, польові дороги або лісосмуги, а також на деградовані та інші непридатні для сільськогосподарського виробництва землі. Як наслідок, орендар земельних часток (паїв) після перетворення останніх у земельні ділянки може отримати меншу за площею кількість землі в оренду.

Трапляється й зворотне, коли частина розпайованих земель має гіршу якість (зокрема, менший бонітет). Це враховують під час нарізання земельних ділянок для власників земельних часток (паїв). В якості компенсації за гіршу землю особа може одержати ділянку більшу за площею, ніж зазначено в Сертифікаті кількість умовних кадастрових гектарів.

Законодавством розмір земельної частки (паю) в умовних кадастрових гектарах визначався шляхом застосування формул. Спочатку вираховувалася вартість земельної частки (паю), шляхом ділення грошової оцінки сільськогоспо­дарських угідь, які були передані у колективну власність підприємству, на кіль­кість осіб, які мали право на земельну частку. Після цього вираховувалась серед­ня грошова оцінка одного гектара сільськогосподарських угідь шляхом ділення грошової оцінки сільськогосподарських угідь, які були передані у колективну власність підприємству, на їх загальну площу. На основі отриманих даних шля­хом ділення вартості земельної частки (паю) на середню грошову оцінку одно­го гектара вираховувався розмір земельної частки (паю) в умовних кадастрових гектарах. Проте для визначення площі паю всі ці формули можна звести до однієї більш простої, за якою загальна площа сільськогосподарських угідь, які були пе­редані у колективну власність КСП, ділиться на кількість осіб, які мали право на земельну частку (пай).

З практичної точки зору це означає, що в одних областях на кожен договір оренди землі припадатиме 2 і більше гектари сільськогосподарських угідь, а в інших – менше одного. Звичайно ж, це впливає на вартість створення та утримання Земельного банку аграрними підприємствами.

Порядок обміну земельних часток (паїв) на земельні ділянки. На практиці земельні частки (паї) відповідають земельним масивам, закріпленим за відповідними сільськими радами (колишні КСП формувалися в межах однієї чи декількох сільрад). Саме землі цих масивів (полів) і розпайовують. При цьому земельний масив однієї сільської ради може охоплювати землі навколо декількох сіл, якщо всі ці села керуються однією сільською радою.

Місцезнаходження майбутніх земельних ділянок, які перейдуть у власність власників земельних часток (паїв), визначається під час розроблення спеціальної землевпорядної документації, частиною якої є схема розпаювання (яка ще відома під назвою «карта розпаювання»). Самі земельні ділянки зазвичай розподіляють шляхом жеребкування (зауважимо, що результати жеребкування часто «коригують» самі пайщики для одержання суміжних земельних ділянок єдиними масивами, наприклад, за принципом: один масив з кількох ділянок для однієї сім’ї).

Трохи історії або коли (та як) виникає земельна частка (пай). Ще в середині 1990-х років було прийняте рішення про розподіл земель КСП серед їх членів, зокрема пенсіонерів, які раніше працювали на таких підприємствах і залишалися його членами на час розподілу (або вийшли на пенсію раніше, адже одним з основних принципів, за яким визначалася участь в паюванні, – трудова участь у КСП). На виконання цієї політики видано було Указ Президента «Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва» від 10 листопада 1994 року, № 666/94 та Указ Президента України «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам та організаціям» від 8 серпня 1995 року, № 720/95. Саме ці укази ввели поняття «земельна частка (пай)», а процес розподілу ділянок позначили терміном «паювання».

Основним завданням паювання було встановлення розміру частки (ділянки), на яку може претендувати кожний власник земельної частки паю (пайщик), -така частка є рівною для всіх учасників паювання в межах одного КСП. Хоча, повторимося, площа земельної частки (паю) є умовною. У результаті паювання фізичній особі видавався Сертифікат, що і посвідчував її право на частку (пай). Крім того, передбачалося, що у разі виходу такої особи зі складу членів КСП земельна ділянка відводилася в натурі із видачею особі Державного акта.

Спрощено процедуру розпаювання і наступного одержання права приватної власності на землі колишніх КСП можна представити в два етапи:

1) видача Сертифікатів. Видача членам КСП та пенсіонерам з їх числа Сертифі­катів; та

2) реєстрація права власності на земельну ділянку (раніше – Державних актів, Свідоцтв). Перетворення земельних часток (паїв), права на які посвідчені Сертифікатами, на земельні ділянки з видачею Витягу з Реєстру прав (тобто, обмін паю на земельну ділянку).

Перший етап, а саме видача Сертифікатів, передбачений Указом Президента «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність с/г підприєм­ствам та організаціям» від 8 серпня 1995 року, № 720/95. Згідно з визначеною у цьо­му документі процедурою, паюванню (розподілу) підлягають сільськогосподарські угіддя, передані у колективну власність колективним сільськогосподарським підпри­ємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонер­ним товариствам, у тому числі створеним на базі радгоспів та інших державних сіль­ськогосподарських підприємств (які разом по тексту Посібника ми іменуємо «КСП»). У той же час паювання земель радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств, як правило, здійснювалося після перетворення їх на КСП.

При проведенні процедури паювання кожний із членів КСП одержує рівну за розміром та вартістю земельну частку (пай), що розраховується за рішенням відповідної комісії. Якщо в подальшому пай передається в оренду, то саме на підставі вартості земельної частки (паю) розраховується розмір орендної плати. Рішення комісій щодо земель кожного з КСП підлягає затвердженню районною державною адміністрацією. Після здійснення вказаних процедур районна державна адміністрація видає документ, що підтверджує право кожного із членів КСП на земельну частку (пай) – таким документом є Сертифікат.

Другий етап. Другим етапом реалізації прав членів КСП (та пенсіонерів з їх числа) на землю є процедура перетворення прав на земельну частку (пай) на право власності на земельну ділянку. Це ще називають заміною паю на земельну ділянку. Насправді процедура такого перетворення передбачена Законом про виділення в натурі земельних ділянок власникам земельних паїв. Що ж вона передбачає на сьогодні? Наразі сформувати земельні ділянки за рахунок часток (паїв) може відбуватися двома шляхами:

• з розробленням технічної документації про виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості); та
• без розроблення технічної документації про виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості).

З червня 2015 року, передбачена можливість сформувати земельні ділянки з часток (паїв) шляхом виготовлення лише проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв).  Цим проектом передбачається, в тому числі, розподіл земельних ділянок у межах земельного масиву між власниками Серти­фікатів, тобто, за кожним із власників Сертифікатів закріплюється певна земельна ділянка, відомості про площу земельних ділянок, кадастрові номери земельних ділянок та перелік обмежень у їх використанні, матеріали перенесення меж земельних ділянок у натуру (на місцевість), сформованих за проектом). Це означає, що відсутня необхідність додатково замовляти виготовлення на кожну земельну ділянку технічної документації про виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Звичайно, що дана процедура є вигідною у випадку, коли в натурі виділяється велика кількість земельних ділянок а не одна. Якщо у вас є лише один бажаючий обміняти частку (пай) на земельну ділянку, то найпростішим варіантом буде виготовлення саме технічної документації про виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості). Дана технічна документація розробляється на підставі уже давно розроблених та затверджених проектів землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв).

Після реєстрації земельної ділянки Земельному кадастрі, відбувається реєстрація права власності на новосформовану земельну ділянку в Реєстрі прав.  Після чого, частка (пай) перетворюється в повноцінну земельну ділянку з усіма характерними їй ознаками.

Підсумок! З урахуванням правового статусу земельної частки (паю), можна дати її визначення як сукупності таких характеристик:

1. це право на частину земель КСП, без встановлених у натурі (на місцевості) меж;
2. це не земельна ділянка, а лише право на отримання певної земельної ді­лянки, яка може бути на вимогу такого члена КСП виділена в натурі (на місце­вості) в окрему земельну ділянку з передачею її у приватну власність такому члену КСП (шляхом одержання Свідоцтва в обмін на Сертифікат);
3. повинна бути виділена в натурі та на яку повинно бути оформлене право власності конкретного приватного власника;
4. має певну вартість та еквівалентний розмір, визначений в умовних када­стрових гектарах, які не обов’язково відповідатимуть реальним (фізичним) гектарам одержаної в майбутньому земельної ділянки; та
5. визначає долю (частку) члена КСП у земельному пайовому фонді цього КСП, що посвідчується Сертифікатом.